Affittare casa tutto sul contratto di locazione e cedolare secca

27/04/2017
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Se devi affittare casa o devi prendere in affitto una casa per uso abitativo stai consultando una sintesi pratica di tutte le informazioni che, ricavate dallo studio delle normative di riferimento, ti consentiranno di acquisire parametri di valutazione per optare in modo consapevole sulla scelta del tipo di contratto di locazione da stipulare e registrare, vantaggi e svantaggi della cedolare secca, vantaggi e svantaggi del canone concordato o libero.

Questa guida è il risultato di uno studio che risponde a tutti i futuri locatori o locatari che si chiedono quale sia la forma contrattuale che corrisponda meglio alle proprie esigenze.

Certamente documentarsi sulle diverse caratteristiche di ogni singola tipologia contrattuale contribuirà a capire quale tipo di accordo di locazione soddisfa le proprie esigenze anche in merito alla durata del contratto di locazione.

La normativa di riferimento in tema di contratti di locazione è la legge n. 431 in data 9 dicembre 1998, pubblicata sulla Gazzetta Ufficiale n. 292 in data 15 dicembre 1998, Supplemento Ordinario n. 203/L, concernente la -Disciplina delle locazioni e del rilascio degli immobili adibiti ad uso abitativo-.

Il testo della suddetta legge è stato coordinato ed aggiornato con le modifiche apportate dal Decreto Legge n. 47 in data 28 marzo 2014, convertito, con modificazioni, dalla Legge n. 80 in data 23 maggio 2014.

La prima cosa da comprendere é la differenza tra un contratto a canone concordato ed un contratto a canone libero.

Nel caso che il locatario e l'affittuario si accordino per un canone concordato, l'importo del canone è determinato tenendo in considerazione tutta una serie di parametri indicate in delle specifiche tabelle.

Tali tabelle sono frutto di accordi locali intercorsi tra associazioni e organizzazioni in rappresentanza sia dei proprietari degli immobili ( APPC, ARPE, ASPPI, CONFAPPI, UPPI ), sia dei possibili inquilini ( ANIA, FEDERCASA, SICET, SUNIA, UNIONE INQUILINI ).

Il canone concordato é applicabile sul contratto di locazione 3+2 , sul contratto transitorio della durata che va dai 30 giorni ai 18 mesi o transitorio dedicato a studenti della durata che va dai 6 mesi ai 36 mesi,

Solitamente, nei contratti di locazione a canone concordato viene stabilito un versamento di un'imposta di registro ridotta, pari all'1,4% anziché quella ordinaria del 2%, salvo che non si opti per la cedolare secca che, oltre ad esentare dal pagamento dell'imposta di registro riconosce benefici nell'interesse tanto del locatore (proprietario di casa) che del locatario (inquilino); ma di questo né parleremo in seguito.

Le zone cui risulta applicabile il regime di canone concordato sono individuate dalla normativa di riferimento, legge 431/1998, e sono in generale tutti quei Comuni capoluogo di provincia ed i Comuni confinanti con le aree metropolitane di Roma, Milano, Venezia, Genova, Bologna, Firenze, Napoli, Torino, Bari, Palermo e Catania.

Ad esempio per determinare il canone concordato a Roma si tiene conto dell'accordo sottoscritto in data 28 gennaio 2004 e depositato presso il Comune di Roma in data 5 febbraio 2004, protocollo n. 385/ASS, Politiche abitative.

Stipulare un contratto di locazione ed optare per la cedolare secca consente al proprietario di casa, ovvero il locatore, la possibilità di optare per una particolare tassazione IRPEF: l'aliquota del 10% sul totale dei canoni di locazione percepiti se trattasi di contratto di locazione a canone concordato, del 21% in tutti gli altri casi.

Tramite la cedolare secca si ottiene l'agevolazione di una tassazione IRPEF con aliquota inferiore rispetto a quella ordinaria del 23% sul 95% del canone percepito.

E' ovvio che solo la considerazione delle informazioni in questione in ragione di ogni singola situazione fiscale può determinare la convenienza o meno al regime fiscale della cedolare secca.

E' opportuno ricordare come la cedolare secca sostituisca anche le addizionali regionali e comunali, e preveda l'esenzione dall'imposta di registro e di bollo, avvantaggiando in tal modo anche l'inquilino.

All'inquilino infatti spetta solitamente il pagamento del 50% di queste ultime imposte.

In pratica, la scelta di optare per la cedolare secca è conveniente per chi, oltre al reddito da canone di locazione, ha anche un reddito di lavoro dipendente, autonomo o da pensione.

Certamente perché, la scelta della tassazione con cedolare secca, consente di evitare il cumulo con altri redditi di quello derivante dalla locazione.

Alcuni calcoli statistici effettuati hanno consentito di constatare che la scelta della cedolare secca poterebbe non convenire per i locatori che non percepiscono nessun altro reddito.

Possono optare per la cedolare secca solo i proprietari di casa che affittano immobili destinati ad uso abitativo.

Per essere chiari, sono esclusi dalla tassazione agevolata prevista dalla cedolare secca gli affitti legati all'esercizio dell'attività d'impresa o di lavoro autonomo; quindi, niente cedolare secca per gli immobili affittati ai professionisti, alle attività commerciali, uffici o negozi.

Di contro il più grande vantaggio per l'inquilino che ottiene un contratto con cedolare secca è che il canone pagato non potrà subire alcun aumento, neanche Istat, per l'intera durata contrattuale.

Data la complessità della materia e per non appesantire questa sintesi ho dedicato altri approfondimenti per rispondere ad esigenze di informazione sui seguenti argomenti:

- Risoluzione anticipata di un contratto devo comunicare all'agenzia delle entrate?

- Risoluzione anticipata di un contratto devo pagare le tasse solo sui canoni incassati ?

- Chi effettua controlli sul calcolo del canone concordato

- Differenza tra contratto di locazione transitorio (durata da 30 giorni a 18 mesi) e contratto transitorio per esigenze abitative degli studenti universitari (durata da 6 a 36 mesi)

- Meglio optare per un contratto di affitto 3+2 oppure transitorio per studenti con durata minimo 6 mesi massimo 36 mesi ?

In separati approfondimenti mi riservo di argomentare nel dettaglio sulle cinque tipologie di contratto di locazione ad uso abitativo o residenziale: contratto ordinario a canone libero (4+4); contratto transitorio; contratto di locazione convenzionato o a canone concordato (durata 3+2); contratto transitorio per studenti; contratto di comodato d'uso.





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