Locazione

25/10/2014
Novitŗ
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Locazione
Durata minima contratto di locazione o Durata minima della locazione
Agevolazioni per contratto di locazione
chi è il conduttore di un immobile, inquilino o locatario
Contratti di comodato
Contratto di locazione
Danni a terzi risponde il proprietario o l´inquilino
Denuncia di PS e comunicazione Cessione di fabbricato
Differenza tra affitto e locazione
Diritti del conduttore
Disdetta anticipata del contratto di locazione
Divieto di addebitare al conduttore le spese di ristrutturazione e migliorie
Dove si registra il contratto di locazione
Il recesso del locatore e disdetta del contratto di locazione
Immobili urbani e tipologia d´uso
Chi è l´inquilino o conduttore
La registrazione del contratto di locazione
La tassazione dei canoni di locazione non riscossi per morosità
L´inquilino non paga per il rinnovo della facciata condominiale
Chi è il Locatario
Chi è il Locatore
Locazione abitativa transitoria
Modalità di versamento dei tributi relativi al contratto di affitto
Obblighi dell´inquilino
Obblighi del proprietario
Pagamento annuale imposta di registro contratti di locazione
Pagamento imposta di registro contratti di locazione
Registrazione del contratto di locazione
Ripartizione delle spese tra inquilino e proprietario
Risarcimento per eccessiva durata dello sfratto
Sanzioni per tardivo pagamento dell´imposta di registro sui contratti di locazione
Sfratto
Soggetti obbligati alla registrazione del contratto di locazione
Sublocazione
Tardiva riconsegna dell´immobile o Tardiva consegna dell´immobile
Tipi di locazione immobiliare ad uso abitativo
Vendita dell´immobile locato
Comunicazione di cessione di fabbricato solo se il contratto non è registrato
Affitti con cedolare secca normativa

Tra gli interrogativi a cui si cercherà di individuare una esaustiva risposta evidenziamo quello in cui si cercherà di illustrare la differenza tra locazione e affitto nel diritto.

In sintesi mentre nel contratto di locazione il locatore si obbliga a far godere al locatario un bene mobile o immobile verso un determinato corrispettivo e per un dato tempo, nel contratto di affitto l'unica grande differenza è rappresentata dalla natura produttiva del bene oggetto del contratto.

Sarà oggetto di dissertazione la cosiddetta cedolare secca sugli affitti che in pratica è un'imposta che sostituisce quelle attualmente dovute sulle locazioni (decreto legislativo 23/2011 art. 3).

E' un regime facoltativo che consente di sostituire gli adempimenti in tema di Irpef e le relative addizionali, l'imposta di registro e l'imposta di bollo.

Optare per la cedolare secca significa esonera il locatore dall'imposta di registro sulle risoluzioni e proroghe del contratto di locazione, dall'imposta di bollo, se dovuta, sulle risoluzioni e proroghe del contratto.

In ogni caso, però, il locatore sarà gravato dall'obbligo di versare l'imposta di registro per la cessione del contratto di locazione.

Non mancheranno approfondimenti giuridici in tema di locazione operativa meglio conosciuta come noleggio a Lungo Termine che è un contratto che consente all'utilizzatore di un determinato bene di beneficiare della disponibilità del bene per un periodo di tempo determinato, verso il pagamento di un canone periodico di norma comprensivo dei servizi manutentivi e commisurato al valore d'uso del bene stesso.

In genere al termine del periodo contrattuale, il Cliente ha la facoltà di: prorogare la durata della locazione a condizioni prefissate, riconsegnare le attrezzature o chiederne la sostituzione e infine, richiedere l'acquisto dei beni ad un prezzo determinato in base al loro valore di mercato.

Gli ulteriori argomenti essenziali per una maggiore chiarezza sulla tematica della locazione operativa mireranno a fornire nozioni sulla definizione giuridica della locazione operativa, locazione operativa beni strumentali, gli aspetti fiscali nella locazione operativa, risoluzione della locazione operativa e del noleggio operativo.

Non verranno trascurate argomentazioni giuridiche concernenti la locazione non finanziaria di fabbricato che è un normale contratto di affitto ben diverso dalla locazione finanziaria o dal contratto di leasing o la locazione leasing operativo.

Alla luce del fatto che la durata delle locazioni transitorie varia da un minimo di un mese, a un massimo di 18 mesi è stato effettuato un approfondimento per capire quando è ammesso stipulare un contratto di locazione abitativa di natura transitoria e ogni altro dettagli sul rinnovo, la disdetta e la registrazione del contratto transitorio di locazione.

I contratti di locazione stipulabili a tutt'oggi sono di vario tipo e sono tesi a soddisfare le diverse esigenze tanto del locatore quanto del locatario.

In questa rubrica si cercherà di illustrata ogni nozione utile per colmare qualsiasi dubbio sulla tipologia e durata dei contratti di locazione, sulla distribuzione delle spese tra inquilino e affittuario, sull'entità e la restituzione della caparra, sulle clausole di recessione e su molti altri dettagli.

Verranno dedicate intere pagine del progetto al contratto libero che prevede una durata di quattro anni, rinnovabile per altri quattro, con canone di affitto affidato alla libera determinazione delle due parti; al contratto convenzionato dalla durata di tre anni, con un canone calmierato grazie ad accordi sindacali stipulati a livello territoriale; un contratto transitorio, anch'esso regolato da accordi territoriali; un contratto per studenti universitari stabilito sulla base di contratti-tipo e definito in base ad accordi nei Comuni sede di Università.

Altre pagine della rubrica mireranno alla divulgazione di nozioni giuridiche riguardanti i seguenti tipi di locazione: locazione commerciale, locazione finanziaria , locazione uso abitativo, locazione uso foresteria, locazione abitativa agevolata, locazione Abitativa, contratti di libero mercato, contratti concertati con canoni che devono essere compresi entro limiti minimi e massimi.

Le organizzazioni sindacali degli inquilini e della proprietà edilizia hanno concordato nella convenzione nazionale i seguenti modelli di: contratti di locazione ad uso abitativo ( legge n. 431/98 art. 2, comma 3), contratti di locazione di natura transitoria (legge n. 431/98, art. 5, comma 1), contratto di locazione per gli studenti universitari (legge n. 431/98 art. 5, comma 2).

Nell'auspicio di poter soddisfare le esigenze di nozionistica giuridica nel complesso comparto delle locazioni si cercherà di effettuare approfondimenti mirati allo studio della legge n. 392/78 e della legge n. 431/98.

Nel dettaglio, si effettueranno approfondimenti giuridico legali concernenti il contratto ad uso commerciale, industriale o artigianale (legge 392/78 art. 27), contratto ad uso professionale legge 392/78, art. 27, comma2), contratto ad uso promiscuo (quando la locazione può essere mista, commerciale-abitativa, si deve ricorrere ad un contratto con uso promiscuo), contratto ad uso attività alberghiere (legge 392/78, art. 27, comma 3), contratto di alloggi per finalità turistiche (legge 431/98, art. 1, comma 2, lettera c), contratto di sublocazione, contratto di locazione di un Box auto, la ripartizione delle spese di manutenzione e riparazione, la registrazione del contratto di locazione, il deposito cauzionale, scioglimento recesso e cessione del contratto .

La ricerca svolta ci ha consentito di formulare una risposta ai seguenti interrogativi:
Cosa devo fare se l'inquilino non paga?
Cosa fare se l'inquilino non paga le spese condominiali ?
Come posso ottenere la riconsegna dell'immobile ?
Cos'è l'aggiornamento istat annuale ?

L'attività di ricerca verrà completata con la consultazione delle seguenti sentenze della corte di cassazione ciascuna riferibile all'argomento a fianco indicato:
Cassazione, sezione II civile, n. 229 del 11.01. 2010 (la cancellazione del mutuo tocca all'acquirente che acquista l'immobile), Cass. civ., sezione unite., sentenza n. 4059 del 22.02 2010 (l'inquilino è tenuto a pagare regolarmente i canoni di locazione al venditore-locatore dell'immobile locato sino all'effettivo trasferimento della proprietà dell'immobile stesso), Cass. civ., sez. III, n. 7179 del 25.03.2010 (la richiesta del locatore di restituzione dell'immobile non accompagnata dall'offerta dell'indennità non vale a mettere in mora la controparte), Corte di Cassazione - Sez. III civ. n. 76 del 8.01. 2010 (è valido il contratto di locazione stipulato dal nudo proprietario che ha la disponibilità del bene locato).

Ed ancora... Cassazione civile, sezione II, n. 1562 del 26.01. 2010 (ritardo da parte del compratore nel pagamento del prezzo dell'immobile, risarcimento del danno), Corte di Cassazione - Sez. III civ. n. 11967 del 17.05.2010 (il locatore va risarcito dei danni arrecati dal conduttore anche se l'immobile viene venduto), Corte di Cassazione Sez. II civ., Sentenza n. 15744 del 3.07.2009 (il diritto al risarcimento dei danni è di natura personale e non un accessorio del diritto di proprietà), Corte di cassazione - sezione tributaria - Sent. N. 1850 del 28.01.2010 (ICI dovuta anche per gli immobili non condonati e privi del certificato di abitabilità), Cass. civile, sezione III, n. 7992 del 2.04. 2009 (è legittimo il rifiuto del locatore di accettare la restituzione della cosa locata sino a quando il conduttore non l'abbia rimessa in pristino stato).







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