Cambio di destinazione d'uso di un immobile

22/08/2017
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Come prima cosa si evidenzia che la destinazione d'uso di un immobile rappresenta l'uso o la che la funzione a cui può assolvere un immobile e che viene consentita dal PRG per ciascun ambito territoriale, PGR è l'acronimo di Piani regolatori generali.

In pratica la destinazione d'uso e il cambio d'uso di un immobile è strettamente vincolato dagli strumenti urbanistici di pianificazione o di attuazione della pianificazione.

La destinazione di un immobile può essere: residenziale civile abitazione, produttiva costruzioni e impianti destinati ad attività produttive industriali e artigianali, commerciale come negozi, studi professionali, scuole private, turistica come alberghi, pensioni, locande, direzionale come sedi e succursali di banche private o pubbliche.

In linea generale si potrebbe affermare che per poter effettuare un mutamento di destinazione d'uso per un immobile, è indispensabile richiedere i necessari titoli autorizzativi, in mancanza dei quali si configurerebbe un abuso edilizio.

Nello specifico, per individuare gli adempimenti necessari per effettuare un cambio di destinazione d'uso di un immobile occorre:

- per prima cosa verificare che il locale Piano Regolatore consenta il cambio di destinazione nella zona oggetto dell'intervento

- in secondo luogo, distinguere il caso in cui, per cambiare l'uso dell'immobile, sarà necessario effettuare delle opere edilizie da quello in cui ciò non occorrerà.

Nel caso in cui il cambiamento d'uso sia semplicemente funzionale e non comporti quindi, l'esecuzione di opere, è possibile ottenerlo semplicemente presentando una denuncia di inizio attività, a firma di un tecnico abilitato.

Se invece, per poter svolgere delle nuove funzioni, è necessario compiere delle modifiche strutturali o distributive, bisognerà richiedere un Permesso di Costruire.

In tema di cambio di destinazione d'uso di un immobile è bene sapere che il cambiamento potrebbe comportare il pagamento di un contributo per gli oneri di urbanizzazione, tale obbligo cambia in base alla normativa regionale.

Fermo restando quanto innanzi detto, a titolo esemplificativo, si evidenziano alcune casistiche spesso associate alla richiesta di cambio di destinazione d'uso di immobili:

- opere interne che non modificano la sagoma né aumentano le superfici utili o il numero delle unità immobiliari, non modificano la destinazione d'uso e non pregiudicano la statica dell'immobile, nel caso in cui non esistono vincoli e in conformità al piano regolatore generale, è necessaria la comunicazione di inizio lavori con relazione asseverata -articolo 26 legge 47/85-.

In merito si osserva che quelle che abbiamo definito opere interne non rappresentano una vera e propria tipologia di intervento, trattandosi più correttamente di un modello procedurale, pertanto ogni intervento sul patrimonio edilizio esistente, vedasi manutenzioni, restauri, risanamenti e ristrutturazioni, che abbia le caratteristiche oggettive descritte dall'articolo 26 della legge n 47 del 1985, legge n 47/85, in assenza dei vincoli tutelati dalle leggi n.1089 e n.1497 del 1939, è assoggettabile succitata comunicazione e procedura;

- opere interne che non modificano la sagoma né aumentano le superfici utili o il numero delle unità immobiliari, non modificano la destinazione d'uso e non pregiudicano la statica dell'immobile

- opere senza esistenza di vincoli e destinazione urbanistica secondo il piano regolatore vigente dove è necessaria la concessione o autorizzazione vedasi l'art.1 legge 10 del 1977, legge 10/77 art 1.

Infatti, le opere, ancorché interne, su immobili vincolati ai sensi delle leggi n.1089 o n.1497 del 1939, non essendo esperibile la procedura speciale, ricadono nei regimi ordinari di autorizzazione o concessione, a seconda della loro tipologia intrinseca, allo stesso modo saranno onerose o meno caso per caso sulla base delle caratteristiche del singolo intervento;

- senza la realizzazione di opere, tale tipologia include anche il caso in cui siano effettuate opere irrilevanti o minori e non finalizzate al cambio d'uso e di per sé non idonee a caratterizzare in modo stabile e irreversibile la nuova destinazione; fino all'attuazione da parte della Regione delle indicazioni di cui all'articolo 25 della legge n.47 del 1985, tali interventi sono sottratti al controllo urbanistico e non necessitano di alcun provvedimento di abilitazione ergo né concessione né autorizzazione; le norme locali in contrasto con questo principio sono illegittime.

L'eventuale onerosità è rilevante solo se il cambio d'uso avviene nei dieci anni successivi alla ultimazione dei lavori; trascorso il predetto termine l'ipotesi non può più trovare applicazione; l'applicazione del nuovo contributo o del conguaglio non necessita del rilascio di una specifica concessione edilizia.

Ad esempio il T.A.R.del Lazio di Roma con la sentenza n.4622 in data 24.05.2011, in linea con la giurisprudenza consolidata stabilisce che è possibile richiedere in qualsiasi momento il mutamento di destinazione d'uso di un immobile realizzato senza realizzare alcuna opera o attività.





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