Tabelle millesimali

16/10/2018
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a) La modifica e interesse del condomino.
Le tabelle millesimali non sono una verità rivelata ovvero non sono immodificabili.
Infatti, l’art. 69 delle Disposizioni di attuazione del c.c. stabilisce che “I valori proporzionali dei vari piani o porzioni di piano possono essere riveduti o modificati, anche nell’interesse di un solo condomino, quando risulta che sono conseguenza di un errore o quando, per le mutate condizioni dell’edificio, in conseguenza della sopraelevazione di nuovi piani o di espropriazione parziale o di innovazioni di vasta portata, è notevolmente alterato il rapporto originario tra i valori dei singoli piani o porzioni di piano”.
Le norme riguardanti le modalità di uso delle cose comuni ed, in genere, l’organizzazione ed il funzionamento dei servizi condominiali, dunque, possono essere modificate, al fine di essere adattate alle mutate esigenze della collettività condominiale.
Prima di arrivare alla richiesta di una modifica e/o revisione, il condomino e/o più condomini, nei casi di alterazione dello status quo di cui sopra, possono anche agire in maniera specifica, secondo un orientamento giurisprudenziale infatti “...la ripartizione di una spesa condominiale può essere, del tutto legittimamente, deliberata anche in assenza di appropriata e/o equa tabella millesimale, purché risulti in concreto rispettata la proporzione tra la quota di spesa posta a carico di ciascun condomino e la quota di proprietà esclusiva a questi appartenente, essendo il criterio di determinazione delle singole quote preesistente ed indipendente dalla formazione della predetta tabella.
Ne consegue che il condomino il quale ritenga che la ripartizione della spesa contrasti con tale criterio ha l'onere di impugnare la delibera, indicando in quali esatti termini si sia consumata la violazione in suo danno, e quale pregiudizio concreto ed attuale gliene sia derivato...” (Cass. n. 13505/99).
Nulla esclude, altresì, che i condomini, nell’esercizio della loro autonomia contrattuale, possano stipulare una convenzione limitata alla rideterminazione, appunto, delle tabelle millesimali o avere un comportamento univoco diverso da quello previsto, fissando alcune deroghe ai criteri legali di ripartizione delle spese fissati dalle tabelle.
Invero “...la disciplina della ripartizione delle spese condominiali prevista dai millesimi può essere innovata, in base al principio dell'autonomia contrattuale enunciato dall'art. 1322 c.c., da una nuova convenzione, la quale, non incidendo su diritti reali, non richiede la forma scritta ai sensi dell'art. 1350 c.c., ma richiede il consenso di tutti i condomini, che può essere espresso anche per facta concludentia, dovendo, però, in ogni caso la manifestazione tacita di volontà rapportarsi ad un comportamento univoco e concludente, dal quale possa desumersi, per il comune modo di intendere, un determinato volere con un preciso contenuto sostanziale...” (Cass. n. 7884/91).

b) La disciplina delle modifiche.
Preliminarmente va specificato che le tabelle millesimali, allegate al regolamento condominiale, possono essere di due tipi:
1) di natura convenzionale, quando sono predisposte dall’originario proprietario dell’edificio, di solito il costruttore, accettate, poi, dagli iniziali acquirenti dei singoli piani e/o appartamenti (tabelle millesimali contrattuali) oppure quando trovano la loro fonte nel consensus in idem placitum di tutti i condomini (tabelle millesimali negoziali);
2) di natura deliberativa, quando, invece, sono state decise e approvate con deliberazione dell’assemblea condominiale.
Tale distinzione è fondamentale per la disciplina delle modifiche delle tabelle.
In particolare secondo un recentissimo orientamento “in tema di condominio degli edifici, le tabelle millesimali allegate al regolamento condominiale, qualora abbiano natura convenzionale - in quanto predisposte dall'unico originario proprietario ed accettate dagli iniziali acquirenti delle singole unità ovvero abbiano formato oggetto di accordo da parte di tutti condomini possono, nell'ambito dell'autonomia privata, fissare criteri di ripartizione delle spese comuni anche diversi da quelli stabiliti dalla legge ed essere modificate con il consenso unanime dei condomini o per atto dell'Autorità giudiziaria ai sensi dell'art. 69 Disposizioni Attuazione c.c.; ove, invece, abbiano natura non convenzionale ma deliberativa - perché approvate con deliberazione dell'assemblea condominiale - le tabelle millesimali, che devono necessariamente contenere criteri di ripartizione delle spese conformi a quelli legali e a tali criteri devono uniformarsi nei casi di revisione, possono essere modificate dall'assemblea con la maggioranza stabilita dal secondo comma dell'art. 1136 c.c. (in relazione all'art. 1138 c.c. terzo comma) ovvero con atto dell'Autorità giudiziaria ex art. 69 disp. att. c.c. citato.
Ne consegue che, mentre è affetta da nullità la delibera che modifichi le tabelle millesimali convenzionali adottata dall'assemblea senza il consenso unanime dei condomini o se non siano stati convocati tutti i condomini, è valida la delibera modificativa della tabella millesimale di natura non convenzionale adottata dall'assemblea con la maggioranza prescritta dal secondo comma dell'art. 1136 c.c.” (Cass. n. 11960/04).
Da quanto detto si deduce che le tabelle di natura contrattuale “...non possono essere modificate se non con il consenso unanime di tutti i condomini o per atto dell'autorità giudiziaria a norma dell'art. 69 disp. att. c.c. e conservano piena efficacia e validità (quali leggi del condominio) sino a che non intervenga una rituale modifica delle stesse...” (Cass. n. 5399/99).
La delibera che modifichi tale tipo di tabelle, dunque, è affetta da nullità se assunta dall’assemblea senza che siano stati convocati tutti i condomini ovvero senza il consenso unanime degli stessi.
Infatti “...in tema di delibere condominiali, poiché, per la formazione delle tabelle millesimali, è necessario il consenso di tutti i condomini, gli assenti ed i dissenzienti possono far valere la nullità relativa dell'atto, ai sensi dell'art. 1421 c.c., costituita dalla loro mancata adesione...”. (Cass. n. 14037/99).
Orbene basta che un solo condomino non sia d’accordo con il criterio di formazione dei millesimi per vanificare una delibera che abbia approvato a maggioranza ricalcolato e predisposto nuovamente i millesimi ?
A tal proposito la S.C. ha affermato che “...la deliberazione dell'assemblea condominiale che modifichi a maggioranza una tabella millesimale approvata contrattualmente è inficiata da nullità, per il cui accertamento sono legittimati, dal lato attivo, ciascun condomino, ivi compreso quello che abbia espresso voto favorevole - non operando al riguardo la regola, propria della materia processuale (art. 157 c.p.c.), secondo cui la nullità non può essere fatta valere dalla parte che vi ha dato causa - e, passivamente, soltanto l'amministrazione del condominio, senza necessità di partecipazione al giudizio dei singoli condomini, i quali, invece, sono parti necessarie esclusivamente rispetto alla diversa azione diretta ad ottenere modificazioni in sede giudiziale della tabella millesimale...” (Cass. n. 3542/94).
Secondo un più recente orientamento giurisprudenziale “...qualora, in presenza di una tabella millesimale inserita nel regolamento condominiale di natura contrattuale, l'assemblea dei condomini abbia modificato detta tabella a maggioranza e uno dei condomini abbia espressamente manifestato il proprio dissenso in ordine a tale approvazione, non può ritenersi prevalere, rispetto a quella espressa, una volontà presunta di accettazione di tali nuove tabelle, sulla base della circostanza che detto condomino, nei tre anni successivi, abbia partecipato alle assemblee condominiali ed effettuato i pagamenti in conformità alle nuove tabelle, specie tenuto presente, altresì, che trattasi di un comportamento equivoco...” (Cass. n. 8863/05).
Nel caso, invece, di tabelle di natura deliberativa, (le quali devono necessariamente contenere criteri di ripartizione conformi a quelli legali e a tali criteri devono uniformarsi in caso di revisione), queste possono essere modificate, più semplicemente, dall’assemblea con la maggioranza di cui all’art. 1136, 2’ comma, ovvero “...con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio (disp. att. art. 61, comma 2’)...”.
Infine va specificato, in primo luogo, che “...giammai rientra nei compiti dell’amministratore di condominio la modifica delle tabelle millesimali già esistenti...” (Cass. 1520/00) nonché “...nell'azione promossa da un condomino contro la determinazione dei millesimi fatta dall'assemblea condominiale devono essere chiamati in giudizio tutti i condomini e non l’amministratore il quale in tale ipotesi non può ritenersi legittimato passivo...” (Cass. n. 2499/93); in secondo luogo che “...in caso di disaccordo è il giudice a formare le tabelle millesimali, investito da uno o più condomini...” (Cass. 11960/04).
In tale ultimo caso l’Autorità Giudiziaria deve verificare i valori di tutte le porzioni, tenendo conto di tutti gli elementi oggettivi (quali la superficie, l’altezza, la luminosità ecc...) incidenti sul valore effettivo delle unità immobiliari, e, quindi adeguarvi le tabelle, eliminando gli errori riscontrati (così De Tilla), con una pronuncia che, secondo un orientamento, ormai, maggioritario, “...ha natura costitutiva (non dichiarativa) e, di conseguenza, non efficacia retroattiva...” (Cass. n. 15094/00).

c) Le cause di revisione: gli errori.
Le tabelle millesimali, di norma, possono essere oggetto di revisione quando esistano:
- errori dovuti alla errata convinzione di dover tenere conto di alcuni elementi che ai sensi dell’art. 68 sono invece irrilevanti;
- errori dovuti all’uso errato di elementi di valutazione quali cubatura, altezza, ubicazione, estensione, ecc.
Per il disposto dell'art. 69 delle disposizioni di attuazione del c.c. le tabelle millesimali possono essere rivedute e modificate solo se è notevolmente alterato il rapporto originario tra i valori dei singoli piani o porzioni di piano. (Cass. n. 1408/99)
Tuttavia l'errore il quale, ai sensi dell'art. 69 disp. att. c.c. giustifica la revisione delle tabelle millesimali, non coincide con l'errore vizio del consenso, disciplinato dagli art. 1428 ss. c.c., ma consiste in un errore obiettivamente verificabile ovvero nella “...effettiva divergenza tra il valore effettivo delle singole unità immobiliari e il valore proporzionale ad esse attribuito nelle tabelle, senza che in proposito rilevi il carattere negoziale della formazione delle stesse...” (Cass. n. 4528/01)
All’uopo chiarificatore, alcuni anni orsono, è stato l’intervento della S.C. secondo cui “...costituiscono errori essenziali e possono, quindi, dar luogo a revisione delle tabelle millesimali, in materia di condominio di edificio, in base all'art. 69 n. 1 disp. attuaz. c.c., gli errori che attengano alla determinazione degli elementi necessari per il calcolo del valore dei singoli appartamenti (quali l'estensione, l'altezza, l'ubicazione, ecc.), siano errori di fatto (ad esempio, erronea convinzione che un singolo appartamento abbia un'estensione diversa da quella effettiva), siano errori di diritto (ad esempio, erronea convinzione che nell'accertamento dei valori debba tenersi conto di alcuni degli elementi che, ai sensi dell'art. 68, ultimo comma, disposizioni attuazione c.c., sono irrilevanti a tale effetto); non possono, invece, qualificarsi essenziali gli errori determinati soltanto dai criteri più o meno soggettivi con cui la valutazione, in sé considerato, non può mai essere ritenuto essenziale, non costituendo un errore sulla qualità della cosa, a norma dell'art. 1429 c.c...” (Cass. n. 116/82)





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