Tematiche legali
Condominio...
Le parti comuni
Sono oggetto di proprietà comune, se il contrario non risulta dal titolo
(art. 1117 c.c.):
- il suolo su cui sorge l’edificio, le fondazioni, i muri maestri, i
tetti e i lastrici solari, le scale, i portoni d’ingresso, i vestiboli,
gli anditi, i portici, i cortili e in genere tutte le parti
dell’edificio necessarie all’uso comune;
- i locali per la portineria e per l’alloggio del portiere, per la
lavanderia, per il riscaldamento centrale, per gli stenditoi e per altri
simili servizi in comune;
- le opere, le installazioni, i manufatti di qualunque genere che
servono all’uso e al godimento comune, come gli ascensori, i pozzi, le
cisterne, gli acquedotti e inoltre le fognature e i canali di scarico,
gli impianti per l’acqua, per il gas, per l’energia elettrica, per il
riscaldamento e simili, fino al punto di diramazione degli impianti ai
locali di proprietà esclusiva dei singoli condomini.
Esiste pertanto una presunzione di appartenenza al condominio delle
parti comuni dell'edificio, che opera ove la parte dell'edificio non sia
espressamente assegnata in proprietà esclusiva ad uno dei condomini da
un titolo.
La giurisprudenza ha chiarito che nell'elenco previsto dall'art. 1117
c.c., sono anche inclusi:
I fregi ornamentali e gli elementi decorativi relativi ai balconi
(quali i rivestimenti della fronte o della parte sottostante della
soletta, i frontalini e i pilastrini), se adempiono prevalentemente alla
funzione ornamentale dell’intero edificio e non solamente al decoro
delle porzioni immobiliari ad essi corrispondenti, mentre i balconi,
essendo elementi accidentali rispetto alla struttura del fabbricato, e
non avendo funzione portante (assolta da pilastri ed architravi), non
costituiscono parti comuni dell’edificio, anche se inseriti nella
facciata, in quanto formano parte integrante dell’appartamento che vi ha
accesso come prolungamento del piano [Cass. 23-6-95, n. 7148, rv.
493062].
I muri perimetrali dell’edificio in condominio - i quali, anche se non
hanno natura e funzioni di muri maestri portanti, delimitano la
superficie coperta, determinano la consistenza volumetrica dell'edificio
unitariamente considerato, proteggendolo dagli agenti termici e
atmosferici, e ne delineano la sagoma architettonica - anche nelle parti
che si trovano in corrispondenza dei piani di proprietà singola ed
esclusiva e quando sono collocati in posizione, avanzata o arretrata,
non coincidente con il perimetro esterno dei muri perimetrali esistenti
in corrispondenza degli altri piani, come normalmente si verifica per i
piani attici [Cass. 21-2-78, n. 839, rv. 390175].
l’intercapedine creata dal costruttore tra il muro di contenimento del
terreno che circonda i piani interrati o seminterrati dell’edificio [Cass.
10-5-96, n. 4391, rv. 497529] e l’intercapedine esistente tra il piano
di posa delle fondazioni di un edificio condominiale - che costituisce
il suolo di esso - e la prima soletta del piano interrato, in quanto
destinata alla aerazione o coibentazione del fabbricato [Cass. 17-3-99,
n. 2395, rv. 524203].
La facciata di prospetto di un edificio, che rientra nella categoria dei
muri maestri [Cass. 30-1-98, n. 945, rv. 512078].
I pianerottoli, quali componenti essenziali delle scale comuni [Cass.
16-12-74, n. 4299, rv. 372989].
Relativamente alle aree degli edifici riservate a parcheggio la
giurisprudenza non è concorde: in alcuni casi le considera parti comuni,
salvo che vi sia un titolo che assegna tali aree ai singoli condomini [Cass.
20-7-87, n. 6365, rv. 454644]; in altri casi le considera quali
pertinenze, senza farle quindi ricadere a titolo presuntivo nei beni
comuni di cui all'art. 1117 c.c. [art. 26 u.c. L. 28/1985 n. 47, Cass.
30-7-98, n. 7498, rv. 517629].
Le aree degli edifici riservate a parcheggio ex art. 41 sexies della
legge 17.8.1942, n. 1150, introdotto dall’art. 18 della legge 6.8.1967,
n. 765, atteso che sussiste per dette aree, obiettivamente destinate per
legge ad uso comune, l’identica ratio che sta alla base della
presunzione di comunione stabilita dall'art. 1117 c.c., ove, poi, tale
presunzione sia vinta dal titolo, risultando quelle aree di proprietà
esclusiva di uno o più condomini, il vincolo di destinazione comune
determina la costituzione ope legis a favore dell’intero edificio o
delle sue singole parti, appartenenti a proprietari diversi, di un
diritto reale di uso sulle aree medesime [Cass. 20-7-87, n. 6365, rv.
454644].
La canna fumaria anche se ha inizio nell'appartamento di un singolo
condomino [Cass. 29-4-66, n. 1092, rv. 322176].
Gli ascensori e gli impianti di riscaldamento, comprese le caldaie ed i
bruciatori, essi, infatti, non hanno una funzione propria, ancorché
complementare e subordinata rispetto a quella degli edifici, ma
partecipano alla funzione complessiva ed unitaria degli edifici
medesimi, quali elementi essenziali alla loro destinazione. [Cass.
27-2-76, n. 654, rv. 379302, e Cass. 27-2-76, n. 653]
Le parti comuni dell’edificio non sono soggette a divisione, a meno che
la divisione possa farsi senza rendere più incomodo l’uso della cosa a
ciascun condomino.
Qualora un edificio o un gruppo di edifici appartenenti per piani o
porzioni di piano a proprietari diversi si possa dividere in parti che
abbiano le caratteristiche di edifici autonomi, il condominio può essere
sciolto e i comproprietari di ciascuna parte possono costituirsi in
condominio separato. Ciò anche se restano in comune con gli originari
partecipanti alcune delle cose.
Lo scioglimento è deliberato dall’assemblea con la maggioranza
prescritta dal secondo comma dell’art. 1136 c.c., o è disposto
dall’autorità giudiziaria su domanda di almeno un terzo dei
comproprietari di quella parte dell’edificio della quale si chiede la
separazione. Qualora la divisione non possa attuarsi senza modificare lo
stato delle cose e occorrano opere per la sistemazione diversa dei
locali o delle dipendenze tra i condomini, lo scioglimento del
condominio deve essere deliberato dall’assemblea con la maggioranza
prescritta dal quinto comma dell’art. 1136 c.c.
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