Plusvalenza immobiliare

21/12/2014
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Se una persona fisica (la quale non agisca nell’esercizio di una attività di impresa) vende un bene immobile, il prezzo che viene percepito, di regola, è un’entrata che il Fisco non considera rilevante a livello tributario.

A questa regola fanno tuttavia riscontro alcune rilevanti eccezioni e, nel nostro caso, interessa sapere che:
- se viene venduto un bene immobile acquistato (o costruito) da meno di 5 anni, costituisce reddito per il cedente la plusvalenza che il medesimo realizza (vale a dire la differenza tra il prezzo incassato e il costo di acquisto o di costruzione) in quanto la legge tributaria in sostanza presume che vi sia stata una sorta di «speculazione». Vi rientrano anche gli immobili ricevuti per donazione (predetto periodo di cinque anni decorre dalla data di acquisto da parte del donante), mentre non vi rientrano quegli immobili avuti per successione;
- costituisce reddito per il privato venditore la plusvalenza (e cioè, anche qui, la differenza tra il prezzo di vendita e il costo di acquisto) che egli realizza nella vendita di un’area edificabile: in questo caso, l’intento del Legislatore è quello di effettuare un prelievo, a vantaggio della collettività, in capo a quel privato che si veda «beneficiato» dalla pianificazione urbanistica comunale.

La Finanziaria 2006 (DL 266/2005, art. 1 comma 496) introduceva una imposta sostitutiva (pari al 12,5 per cento di tali plusvalenze) la quale, stante la sua assai minore onerosità, abrogava di fatto la imposizione che normalmente si sarebbe operata (si trattava, a seconda dei casi, di un reddito che andava a comporre l’ordinario imponibile IRPEF oppure che era soggetto alla cosiddetta «tassazione separata»).

La finanziaria 2007 (DL 262/2006) ha elevato questa percentuale, dal 12,5 al 20% (art.3 commi 3 e 4) e trova applicazione per gli atti stipulati dal 3 ottobre 2006 (data di entrata in vigore dell'attuale finanziaria).

L' applicazione dell’imposta sostitutiva del 20% và espressamente richiesta dal contribuente nel rogito di vendita.

In seguito di questa richiesta, il notaio rogante provvede all’applicazione e al versamento dell’imposta sostitutiva.

Si precisa che per effetto delle modifiche apportate dal comma 310 dell’art. 1 della legge 27 dicembre 2006, n. 296 (legge finanziaria 2007) al citato comma 496 della legge finanziaria 2006, a decorrere dal 1° gennaio 2007 è esclusa l’applicazione dell’imposta sostitutiva sulle plusvalenze derivanti dalle predette cessioni di terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria.

La tassazione sostitutiva del 20% comunque non si applica alle citate plusvalenze se le stesse, ai sensi del citato art. 67, comma 1, costituiscono redditi di capitale ovvero se sono conseguite:
- nell’esercizio di arti o professioni;
- nell’esercizio di imprese commerciali o da società in nome collettivo e in accomandita semplice;
- in relazione alla qualitĂ  di lavoratore dipendente.

Il citato comma 496 della legge finanziaria prevede, altresì, che il notaio, ricevuta espressa richiesta da parte del cedente, applichi sulla plusvalenza l’imposta sostitutiva e provveda al versamento della stessa, ricevendo la provvista dal venditore.

Il notaio, inoltre, è tenuto, ai sensi della medesima norma, a comunicare all’Agenzia delle entrate i dati relativi a dette cessioni.

Per consentire quest’ultimo adempimento è stato predisposto un apposito modello, che deve essere compilato in relazione a un solo cedente e ad un solo immobile.


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