Quesiti e risposte
Condominio ...
Riparto spese per infiltrazioni nei box da giardino condominiale
(utente: 33086)
DOMANDA
Oggetto: suddivisione delle spese di condominio in un
supercondominio formato da tre condominii. Due palazzi formano due
condomini indipendenti, il terzo è costituito da soli box. I due
palazzi, sono stati costruiti in un primo tempo, nel mezzo di un cortile
rettangolare indicato come Mappale 303. Un ampio giardino posto a nord,
indicato come Mappale 371, e adiacente ai due palazzi fa da copertura
del condominio box, (costruito dopo alcuni anni). Nel giardino sono
tracciati dei vialetti forniti di pavimentazione, che permettono ai
condomini dei due palazzi di accorciare la strada evitando di aggirare
l’intero complesso e di portare a passeggio il proprio cane. Sul
Regolamento di condominio i due Mappali 303 e 371, sono indicati come
parti comuni di Supercondominio. L’anno scorso sono stati deliberati ed
eseguiti lavori di risanamento in alcuni box, causa infiltrazioni
d’acqua, e la spesa è stata suddivisa per millesimi ( MM ) solamente tra
i condomini del condominio box. Devo comunicare, che alla data odierna,
sono trascorsi ben più di due mesi dall’approvazione del consuntivo che
comprendeva queste spese. In linea di principio come sono state
suddivise le spese mi sembrava corretto, ma ricordando che la copertura
dei box è calpestabile (il giardino supercondominiale è fornito di
vialetti pavimentati) ho fatto una ricerca. Su un libro, che tratta di
problemi di condominio, un articolo riporta che quando la copertura è
calpestabile, le spese sostenute per risanamento dalle infiltrazioni
devono essere ripartite tra tutti i condomini del supercondominio.
Chiedendo informazioni mi hanno anche fornito il numero di una sentenza
emessa dalla Corte di Cassazione (nr.° 7651 del 05-09-1994) che conferma
il tutto. Ora chiedo gentilmente di chiarirmi questi quattro concetti
che espongo con i seguenti punti di domanda:
Prima domanda:
- In presenza della sentenza accennata, la spesa come è stata
attualmente suddivisa, si può considerare un errore?
Seconda domanda:
- Ben oltre 30 giorni sono trascorsi dall’approvazione del consuntivo, è
ancora possibile modificare tale suddivisione, oppure il tutto è caduto
in prescrizione?
Terzo domanda:
- Pagando regolarmente le rate di condominio nei termini riportati dai
bollettini MAV che ci sono inviati, non si convalida indirettamente la
suddivisione delle spese così come è stata fatta e quindi non più
modificabile?
Quarta domanda:
- Qualora l’amministratore non ne vuole sapere di modificare la
suddivisione, per qualsiasi motivo, come si può convincerlo?
Spero di aver esposto in modo chiaro i concetti e ringrazio
anticipatamente per le risposte. XnomeX XcognomeX - via xxxxxxxx, xx -
XXXXX XXXXXX XXXXXX Tel. 02-XXXXXXX email: XXXXX.X@XXXXXX.it
RISPOSTA
Le risposte sono al quesito sono state elaborate a cura della pregiatissima
DOTT.SSA MARIA AMATO (LAUREATA IN
GIURISPRUDENZA):
Risposta alla prima domanda:
“L'art. 1126 c.c. stabilisce che: «Quando l'uso dei lastrici solari o
di una parte di essi non è comune a tutti i condomini, quelli che ne
hanno l'uso esclusivo sono tenuti a contribuire per un terzo nella spesa
delle ripartizioni o ricostruzioni del lastrico: gli altri due terzi
sono a carico di tutti i condomini dell'edificio o della parte di questo
a cui il lastrico solare serve, in proporzione del valore del piano o
della porzione di piano di ciascuno». Stante che il terrazzo del garage
costituisce dei vialetti calpestabili, e questi sono a disposizione di
tutti i condomini, 1/3 delle spese allora dovrà essere ripartito tra
tutti i condomini, i restanti 2/3 delle spese sono a carico dei
proprietari dei box, visto che il lastrico serve a loro da copertura”.
Risposta alla seconda domanda:
“L'art. 1137 c.c. prevede che «Le deliberazioni prese dall'assemblea
a norma degli articoli precedenti sono obbligatorie per tutti i
condomini. Contro le deliberazioni contrarie alla legge o al regolamento
di condominio ogni condomino dissenziente può fare ricorso all'autorità
giudiziaria, ma il ricorso non sospende l'esecuzione del provvedimento,
salvo che la sospensione sia ordinata dall'autorità stessa. Il ricorso
deve essere proposto, sotto pena di decadenza, entro trenta giorni, che
decorrono dalla data della deliberazione per i dissenzienti e dalla data
di comunicazione
per gli assenti.”
Risposta alla terza domanda:
“Disposizioni correlative Art. 1109 c.c. - Art. 1136 c.c. - Art. 1138
IV comma c.c.». Essendo passati più di 30 giorni previsti dalla legge,
non si può più impugnare la delibera dell'assemblea, e il pagamento dei
bollettini Mav non avrebbe avuto nessun valore convalidante neppure
quando la delibera poteva essere impugnata”.
Risposta alla quarta domanda:
“ Infine, per rispondere all'ultimo quesito è lo stesso art. 1137
c.c. Ad indicare che sarebbe bastato ricorrere all'autorità giudiziaria,
nei 30 giorni dall'assemblea, per opporsi alla divisione delle spese
così come proposta dall'amministratore”.
Lo staff di esperti rinnova e conferma la disponibilità a fornire,
gratuitamente, ulteriori chiarimenti a favore e nell'interesse degli
utenti - sostenitori del progetto di ricerca " LegaleFacile " ed è
disponibile a fornire i riferimenti per richiedere consulenze della dott.ssa Maria AMATO.
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