Quesiti e risposte
Compravendita immobiliare ...
Diritto di proprietà contro occupazione abusiva di terzi
(utente: 33264)
QUESITO
Sono proprietario di uno stabile composto da piano terra, 1 piano e 2 piano.
Quest'ultimo è stato venduto ad un condomino con tutte le parti condominiali,
specificando nel rogito notarile che il cortile rimaneva esclusiva proprietà del
piano terra. Poi successivamente le ho venduto il lastrico solare. Tempo dopo
senza autorizzazione ha montato la sua cisterna idrica nel mio cortile del piano
terra, ed ora accampa diritti di proprietà e si rifiuta di lasciare il cortile.
Come mi devo comportare? Aiutatemi per favore. xxxxxxxxx yyyyyyyy, Tel.
xxx-xxxxx, Fax xxx-xxxxxx, xxxxxxxxxx@intrage.it - Grazie.
RISPOSTA:
Al suo quesito ha risposto la dott. Maria Adamo collaboratrice nell’ambito del
progetto privato di ricerca giuridica denominato “ www.LegaleFacile.it “:
Giuridicamente la proprietà è un diritto reale, che permette al titolare di un
bene, sia esso mobile che immobile, il proprietario, appunto, di godere e di
disporre degli stessi, in modo pieno ed esclusivo, entro limiti e con
l`osservanza degli obblighi previsti dalla legge.
Il nostro ordinamento giuridico, oltre ad aver previsto la possibilità che il
proprietario, al ricorrere dei presupposti specifici, possa esperire le azioni
possessorie, al fine di ottenere una tutela tanto sommaria quanto celere, ha
individuato anche una serie di strumenti dedicati esclusivamente alla
salvaguardia del diritto di proprietà. A tal proposito, gli articoli 948-951 del
codice civile disciplinano, rispettivamente, l'azione di rivendicazione,
l'azione negatoria, l'azione di regolamento di confini e di apposizione di
termini.
Il primo dei mezzi processuali elencati, disciplinato proprio dall’art. 948
c.c., è certamente quello più importante, dato che ha lo scopo di far restituire
al proprietario il bene che gli è stato sottratto. A differenza da quanto visto
in tema di azioni possessorie, l’attore è tenuto a dimostrare il suo titolo di
proprietà, unico che da titolo all’azione di cui trattasi. Legittimato passivo
dell'azione di rivendicazione è chiunque abbia il possesso o la detenzione della
cosa ovvero chi, prima della proposizione della domanda giudiziale, abbia
consapevolmente ceduto il bene a terzi. In quest’ultima evenienza, il soggetto
che ha sottratto la cosa al proprietario sarà tenuto a
recuperala e restituirla allo stesso ovvero a corrispondergli l'equivalente in
denaro qualora il bene non possa essere reperito.
Nonostante il principale fine dell’azione rivendicatoria (conosciuta fin dai
tempi dei Romani con il termine di actio rivendicatori) sia quello di far
recuperare al proprietario la res, costui può anche chiedere che sia accertato e
dichiarato formalmente in giudizio il suo titolo, prevenendo, in tal modo, la
necessità di ulteriori pronunce sul punto.
L'actio negatoria, invece, può essere promossa dal proprietario che abbia timore
di subire un pregiudizio da terzi che vantino sulla medesima cosa diritti reali
limitati (ad esempio diritto di usufrutto o servitù); da ciò deriva che unico
legittimato passivo è chi si dichiari titolare di un diritto reale di godimento
e, in conseguenza di tale affermazione, costituisca per il proprietario un
concreto pericolo di molestia.
L’azione negatoria servitutis tende alla negazione di qualsiasi diritto, anche
dominicale, e dunque non soltanto all’accertamento dell’inesistenza della
pretesa servitù, ma anche al conseguimento della cessazione della situazione
antigiuridica posta in essere dal vicino, al fine di ottenere la libertà del
fondo, e si differenzia dall’azione di rivendicazione in quanto ciò che
caratterizza quest’ultima azione e ne costituisce un presupposto è un eventuale
conflitto tra titoli; conseguentemente l’onere della prova che grava sull’attore
nel possesso del bene è meno rigoroso che nell’azione di rivendicazione, essendo
sufficiente provare l’esistenza del titolo di proprietà, ed anche il possesso
del terreno qualora il convenuto eccepisca l’intervenuta usucapione (Cass. 19
agosto 2002, n. 12233).
Dunque, occorrerà esperire un’azione a tutela della proprietà con la richiesta
di rimozione di tutto quanto posato o costruito abusivamente.
cordialmente
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