Pubblicazioni giuridiche
Compravendita immobiliare ...
Tutela acquirente verifiche preliminari proposta irrevocabile acquisto
di immobili
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a cura di:
Ennio Alessandro Rossi
Commercialista in Brescia (esperto in problematiche immobiliari)
Revisore Contabile - Perito del Tribunale di Brescia - C.T.U. del
Giudice - Perito Registro Imprese
Iscrizione Albo dottori commercialisti ed esperti contabili (BRESCIA N. 711)
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Tutela dell’acquirente . Verifiche preliminari. Formulazione della
Proposta irrevocabile di acquisto di immobili
1) Parliamo di ...
In un articolo precedente a firma del sottoscritto –vedi tramite motori
di ricerca alla voce “proposta irrevocabile di acquisto atto da
ponderare attentamente”- venivano mosse argomentate critiche circa l’
impostazione dei fac-simili di PdA comunemente adottati censurandone
l’indicazione minimalista. Le ragioni si fondano sul fatto che La PdA
non è “prenotazione” né conviene “bloccare l’affare” sulla base di
scarne previsioni. Una volta sottoscritta “ per accettazione” da parte
del venditore determina un contratto concluso. Questo è chiaramente
indicato nel codice (art.1326) e riconosciuto dalla giurisprudenza.
Ai fini della trattazione in oggetto, censura ulteriore merita a parere
dell’articolista, la norma deontologica prevista dalla maggiore
associazione dei mediatori (Fiaip), ratificata da altre e dalle più
autorevoli Associazioni dei Consumatori e Camere di Commercio. Ci
riferiamo all’ art.4 laddove “autorizza” il mediatore a sottacere il
nome del venditore fino a conclusione dell’affare. Al contrario la norma
deontologica dovrebbe prevedere la immediata citazione del titolare ed
eventualmente obbligare l’aspirante acquirente alla riservatezza durante
e dopo. A sostegno si riportano alcune ragioni fra le tante: se non
fosse nota la proprietà come potrebbe il consumatore regolarsi per
schivare un soggetto in odore di fallimentoParliamo di ... Come potrebbe
preventivamente rintracciare in Conservatoria dei RRII gli atti “a
favore e contro”Parliamo di ... O rintracciare protesti di assegni e cambiali
riferibili al soggettoParliamo di ...
2) NEL MERITO
Al proponente, se proprio desiderasse formulare una PdA, consigliamo
prima di firmare alcunché
di esperire 17 condizioni essenziali che se non soddisfatte potrebbero
indurlo ad abbandonare l'affare o alternativamente accettare
scientemente i rischi e limiti . Eccoli:
1-Farsi rilasciare da parte della presunta proprietà una lettera
liberatoria ai fini della c.d. Privacy, autorizzante l’assunzione di
informazioni commerciali e tecniche solo pertinenti l’unità immobiliare
(C/o Comune, C/o amministratore condominiale C/o Istituti bancari etc.)
2-Verifica, presso ufficio tecnico comunale, delle evoluzioni in corso e
future del Piano regolatore per individuare le possibili future fonti di
immissioni nocive o fatti limitativi del valore (grattacieli,
tangenziali, discariche, tralicci, cimiteri, acciaierie, discoteche,
termovalorizzatori, centri sociali, campi profughi o nomadi, etc.)
3-Verificare con un geometra la qualità oggettiva dell’ Unità
immobiliare e pertinenze (infissi, serramenti, pavimenti, sanitari,
impianti, stato del tetto, amianto-eternit, assito e travi,
infiltrazioni, impermeabilizzazione, coibentazione, umidità, muffe, etc.),
la reale metratura, il riscontro di mappali e subalterni
4-Verifica della vigenza della piena proprietà e titolarità del bene
tramite l’interpretazione dell’atto di provenienza
5-In alternativa, analisi dell'atto di donazione e successione, del
testamento, della accettazione all’eredità (se la provenienza discende
da questi atti)
6-Inesistenza di ipoteche giudiziali, servitù particolari, altri vincoli
limitativi .
7-Verifica che il bene insista su terreno in proprietà e non in “diritto
di superficie”
8-Verifica, in quest’ultimo caso, dell’onere di esperire procedure di
prelazione a valori prefissati dal Comune
9-Assenza a carico del venditore, di protesti per assegni o cambiali
protestate , verifica del regolare pagamento di cartelle esattoriali (è
un primo sintomo di insolvenza)
10-In caso di venditore-impresa Srl/spa, ottenere una visura camerale,
l‘atto costitutivo, verificare la situazione patrimoniale previo analisi
di bilanci di esercizio, note integrative. In caso il venditore fosse
ditta individuale, Snc, SAS, farsi consegnare i bilanci dal
commercialista della azienda
11-In caso di venditore-privato (senza partita Iva),valutare se questi
detenzione di quote come socio illimitatamente responsabile in società
di persone: In caso vedi verifiche punto 10 .
11-Sussistenza della originaria licenza, autorizzazione, concessione
edilizia, della relativa planimetria, del certificato abitabilità:
12-Verifica di eventuali varianti successive autorizzate, la nuova
planimetria aggiornata e la rispondenza alla configurazione attuale
13-Regolarità delle schede catastali in rapporto alla distribuzione dei
vani.
14-Analisi della pratica di condono edilizio eventuale e del pagamento
oneri conseguenti
15-Analisi del regolamento condominiale (contrattuale o assembleare) e
dei limiti che esso prevede.
16-Verifica degli ultimi verbali di assemblea ordinaria e dei bilanci
consuntivi condominiali
17-Verifica degli ultimi verbali di assemblea straordinaria condominiale
Se detti accertamenti avessero dato esisto positivo, procedere alla
formulazione della PdA , subordinandone la validità alla sussistenza dei
requisiti sopra riscontrati e dei successivi economicamente rilevanti
quali:
18-Inesistenza di diritti di terzi non trascritti (es: assegnazione a
coniuge separato o diritto di abitazione del coniuge superstite) e di
vincoli locativi
19-Inesistenza di cause condominiali ( rischio di costi imprevisti
conseguenti la soccombenza )
20-Inesistenza fra i condomini di soggetti falliti (Il mancato pagamento
delle rate si spalma su tutti)
21-Certificazioni abbinabili al rischio elettrico ( impianto
elettricità, videocitofono, parabolica etc.)
22-Certificazioni abbinabili al rischio di esalazione di ossido di
carbonio , di incendi, di scoppio per fughe di gas ( per le parti comuni
vedi Nulla osta prevenzione incendi)
23-Esistenza di porte ignifughe obbligatorie in case singole ma anche in
zone condominiali (es. locali cantine o garage) e dei fori di aerazione
24-Esistenza del libretto di manutenzione per caldaie e cappe e
l’avvenuta regolare manutenzione-
25-Cerificazione/ Attestazione Energetica ( in Lombardia , da allegare
ai rogiti dal 1 luglio 2009)
26-Previsione di garanzie e depositi cauzionali presso terzi se la
vendita precede lo scadere del quinquennio (tassazione plusvalenza o
recupero imposte indirette)
27-Regolarità di presentazione di dichiarazioni fiscali, pagamento
imposte dirette o indirette
28-Indicazione di data prevista per il rogito, indicazione delle
modalità di pagamento
29-Subordinare, se necessario, la validità della PdA all ’assenso di
concessione di un mutuo ipotecario finalizzato a procurare la provvista
per pagare la Unità immobiliare
30-Prevedere l’obbligatorietà di riportare nel rogito le condizioni qui
elencate.
31-Prevedere l’entità di una caparra confirmatoria o penale che tenga
conto delle eventuali perdite date da mancata esecuzione del rogito per
causa imputabile al venditore (spese per doppi traslochi, provvigione al
mediatore di quest’atto, perdita di caparre e provvigioni se
l’acquirente a monte si fosse impegnato a vendere la propria Unità
abitativa confidando sul buon fine di questo acquisto )
32-previsione delle penalità per ritardata consegna (inadempimento
lieve) del bene entro un determinato periodo di “sopporto” oltre il
quale sancire l’inadempimento grave e la risoluzione contrattuale.
33-Indicazione della percentuale di mediazione spettante (consigliabile
50% al preliminare e 50% al rogito) escludendo qualsiasi altra forma (
no al c.d. “supero”), escludendo il diritto a rimborso spese.
34-indicazione di una obbligazione a carico del mediatore di farsi parte
attiva con la proprietà e/o Enti pubblici per ottenere tutti i documenti
necessari.
35-Indicazione dell’ obbligazione ex art. 1763 ( il mediatore può
prestare fideiussione per una delle parti) se si intendesse coinvolgere
l’intermediario come garante del buon fine dell’affare.
36-Previsione dell’ importo da versare a titolo di deposito cauzionale
contestualmente la presentazione della PdA a garanzia dell’obbligazione
unilaterale. Indicazione del termine entro il quale il venditore dovesse
accettare la proposta o rendere il deposito. Indicazione delle modalità
di comunicazione dell’ “accettazione” con data certa (fax, e:mail,
raccomandata)
37-Previsione che l’ accettazione della PdA non determini il sorgere di
un contratto di compravendita ma atto prodromico alla esecuzione di un
successivo atto traslativo ( rogito).
3) FASI EVOLUTIVE E SUCCESSIVE
Se la PdA così formulata venisse accettata, tutto bene. Diversamente il
venditore dovrebbe spiegare perché non può o non intende soddisfare con
l'accettazione tutte le condizioni poste. Probabilmente le parti si
arresteranno. A quel punto emergerà la figura del mediatore-negoziatore
come voluta dal codice ( art. 1754: è mediatore colui che mette in
relazione due o più parti per la conclusione dell'affare) che tramite il
suo lavoro favorirà l’ incontro delle volontà. Si procederà alla
riformulazione di una nuova proposta o direttamente ad una “promessa
bilaterale di compravendita “ (c.d. preliminare o compromesso ) o al
rogito sulla base di accordi condivisi.
IL preliminare potrà essere registrato e trascritto da un Notaio al
valore reale (c.d. “giusto prezzo” ottima garanzia, specialmente se
trattasi di prima casa )
In alternativa, l'assegno circolare a saldo rimarrà depositato presso il
Notaio fino alla trascrizione della compravendita in primo grado e/o
fino a consolidamento della iscrizione ipotecaria (anni fa le società di
leasing e banche mutuanti facevano così)
Questo “modus operandi” determinerà generale soddisfazione: il
proponente avrà avuto modo di esporre e contrattare ogni esigenza ed
evitato ogni sorpresa negativa ; IL venditore avrà evitato il rischio di
controversie giudiziali e ,nelle more, il congelamento della vendita.
L’agente avrà svolto un buon lavoro, e meritato la giusta provvigione.
4) CONCLUSIONI
Dalle problematiche emerse ben si potrà comprendere come sia importante
che l’acquirente venga assistito da un professionista di parte (avvocato
o commercialista affiancati da geometra di studio).
Qualsiasi testo sulle compravendite, articolo della stampa specializzata
concordano all'unisono. Professionista e agente hanno funzioni diverse e
spesso antitetiche: L'agente punta a stringere i tempi e concludere
l'affare mediando fra due parti; il professionista a dilungarli per aver
a disposizione maggior tempo per gli opportuni accertamenti ; Il
mediatore è un intermediario e risponde per fatti a lui noti o
facilmente riconoscibili ; Il mediatore resta equidistante; Il
professionista è “schierato” dalla parte del proprio cliente che deve
tutelare da ogni danno previo una prestazione di elevato livello. ;
Problematiche legate a donazioni, successioni, diritto di abitazione,
separazioni legali, analisi ed interpretazione di bilanci societari e
note integrative, valutazione dei rischi di revocatoria fallimentari o
revocatoria ordinaria, privilegi speciali, analisi patrimoniali atte a
prevenire accertamenti induttivi, valutazione degli impianti
tecnologici, dei regolamenti condominiali e della legittimità dei
vincoli, per citarne qualcuna, prevedono specifiche preparazioni e
competenze.
Il codice non vieta che le garanzie opportune e richieste
dall’acquirente come sopraelencate vengano assunte dal mediatore in
maniera chiara e scritta (non verbale) ai sensi dell’ art. 1763 del
codice civile (Il mediatore può prestare fideiussione per una delle
parti). L’acquirente, spesso sprovveduto e sfornito delle competenze
necessarie, previo controllo della solvibilità dell’agente e dei
contenuti specifici della sua polizza di assicurazione, potrebbe
ragionevolmente valutare anche questa opportunità.
Ennio Alessandro Rossi ( studiorossi.ennio@virgilio.it )
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