Tutela dell'acquirente nella compravendita immobiliare

28/07/2017
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a cura di:
Ennio Alessandro Rossi
Commercialista in Brescia (esperto in problematiche immobiliari)
Revisore Contabile - Perito del Tribunale di Brescia - C.T.U. del Giudice - Perito Registro Imprese
Iscrizione Albo dottori commercialisti ed esperti contabili (BRESCIA N. 711)

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Tutela dell’acquirente.

Verifiche preliminari.

Formulazione della Proposta irrevocabile di acquisto di immobili

1) Parliamo di ...
In un articolo precedente a firma del sottoscritto –vedi tramite motori di ricerca alla voce “proposta irrevocabile di acquisto atto da ponderare attentamente”- venivano mosse argomentate critiche circa l’ impostazione dei fac-simili di PdA comunemente adottati censurandone l’indicazione minimalista.
Le ragioni si fondano sul fatto che La PdA non è “prenotazione” né conviene “bloccare l’affare” sulla base di scarne previsioni.
Una volta sottoscritta “ per accettazione” da parte del venditore determina un contratto concluso.
Questo è chiaramente indicato nel codice (art.1326) e riconosciuto dalla giurisprudenza.
Ai fini della trattazione in oggetto, censura ulteriore merita a parere dell’articolista, la norma deontologica prevista dalla maggiore associazione dei mediatori (Fiaip), ratificata da altre e dalle più autorevoli Associazioni dei Consumatori e Camere di Commercio. Ci riferiamo all’ art.4 laddove “autorizza” il mediatore a sottacere il nome del venditore fino a conclusione dell’affare.
Al contrario la norma deontologica dovrebbe prevedere la immediata citazione del titolare ed eventualmente obbligare l’aspirante acquirente alla riservatezza durante e dopo.
A sostegno si riportano alcune ragioni fra le tante: se non fosse nota la proprietà come potrebbe il consumatore regolarsi per schivare un soggetto in odore di fallimento
Come potrebbe preventivamente rintracciare in Conservatoria dei RRII gli atti “a favore e contro” O rintracciare protesti di assegni e cambiali riferibili al soggetto

2) NEL MERITO
Al proponente, se proprio desiderasse formulare una PdA, consigliamo prima di firmare alcunché
di esperire 17 condizioni essenziali che se non soddisfatte potrebbero indurlo ad abbandonare l'affare o alternativamente accettare scientemente i rischi e limiti .

Eccoli:

1-Farsi rilasciare da parte della presunta proprietà una lettera liberatoria ai fini della c.d. Privacy, autorizzante l’assunzione di informazioni commerciali e tecniche solo pertinenti l’unità immobiliare (C/o Comune, C/o amministratore condominiale C/o Istituti bancari etc.)

2-Verifica, presso ufficio tecnico comunale, delle evoluzioni in corso e future del Piano regolatore per individuare le possibili future fonti di immissioni nocive o fatti limitativi del valore (grattacieli, tangenziali, discariche, tralicci, cimiteri, acciaierie, discoteche, termovalorizzatori, centri sociali, campi profughi o nomadi, etc.)

3-Verificare con un geometra la qualità oggettiva dell’ Unità immobiliare e pertinenze (infissi, serramenti, pavimenti, sanitari, impianti, stato del tetto, amianto-eternit, assito e travi, infiltrazioni, impermeabilizzazione, coibentazione, umidità, muffe, etc.), la reale metratura, il riscontro di mappali e subalterni

4-Verifica della vigenza della piena proprietà e titolarità del bene tramite l’interpretazione dell’atto di provenienza

5-In alternativa, analisi dell'atto di donazione e successione, del testamento, della accettazione all’eredità (se la provenienza discende da questi atti)

6-Inesistenza di ipoteche giudiziali, servitù particolari, altri vincoli limitativi .

7-Verifica che il bene insista su terreno in proprietà e non in “diritto di superficie”

8-Verifica, in quest’ultimo caso, dell’onere di esperire procedure di prelazione a valori prefissati dal Comune

9-Assenza a carico del venditore, di protesti per assegni o cambiali protestate , verifica del regolare pagamento di cartelle esattoriali (è un primo sintomo di insolvenza)

10-In caso di venditore-impresa Srl/spa, ottenere una visura camerale, l‘atto costitutivo, verificare la situazione patrimoniale previo analisi di bilanci di esercizio, note integrative. In caso il venditore fosse ditta individuale, Snc, SAS, farsi consegnare i bilanci dal commercialista della azienda

11-In caso di venditore-privato (senza partita Iva),valutare se questi detenzione di quote come socio illimitatamente responsabile in società di persone:
In caso vedi verifiche punto 10 .

11-Sussistenza della originaria licenza, autorizzazione, concessione edilizia, della relativa planimetria, del certificato abitabilità:

12-Verifica di eventuali varianti successive autorizzate, la nuova planimetria aggiornata e la rispondenza alla configurazione attuale

13-Regolarità delle schede catastali in rapporto alla distribuzione dei vani.

14-Analisi della pratica di condono edilizio eventuale e del pagamento oneri conseguenti

15-Analisi del regolamento condominiale (contrattuale o assembleare) e dei limiti che esso prevede.

16-Verifica degli ultimi verbali di assemblea ordinaria e dei bilanci consuntivi condominiali

17-Verifica degli ultimi verbali di assemblea straordinaria condominiale
Se detti accertamenti avessero dato esisto positivo, procedere alla formulazione della PdA , subordinandone la validità alla sussistenza dei requisiti sopra riscontrati e dei successivi economicamente rilevanti quali:

18-Inesistenza di diritti di terzi non trascritti (es: assegnazione a coniuge separato o diritto di abitazione del coniuge superstite) e di vincoli locativi

19-Inesistenza di cause condominiali ( rischio di costi imprevisti conseguenti la soccombenza )

20-Inesistenza fra i condomini di soggetti falliti (Il mancato pagamento delle rate si spalma su tutti)

21-Certificazioni abbinabili al rischio elettrico ( impianto elettricità, videocitofono, parabolica etc.)

22-Certificazioni abbinabili al rischio di esalazione di ossido di carbonio , di incendi, di scoppio per fughe di gas ( per le parti comuni vedi Nulla osta prevenzione incendi)

23-Esistenza di porte ignifughe obbligatorie in case singole ma anche in zone condominiali (es. locali cantine o garage) e dei fori di aerazione

24-Esistenza del libretto di manutenzione per caldaie e cappe e l’avvenuta regolare manutenzione-

25-Cerificazione/ Attestazione Energetica ( in Lombardia , da allegare ai rogiti dal 1 luglio 2009)

26-Previsione di garanzie e depositi cauzionali presso terzi se la vendita precede lo scadere del quinquennio (tassazione plusvalenza o recupero imposte indirette)

27-Regolarità di presentazione di dichiarazioni fiscali, pagamento imposte dirette o indirette

28-Indicazione di data prevista per il rogito, indicazione delle modalità di pagamento

29-Subordinare, se necessario, la validità della PdA all ’assenso di concessione di un mutuo ipotecario finalizzato a procurare la provvista per pagare la Unità immobiliare

30-Prevedere l’obbligatorietà di riportare nel rogito le condizioni qui elencate.

31-Prevedere l’entità di una caparra confirmatoria o penale che tenga conto delle eventuali perdite date da mancata esecuzione del rogito per causa imputabile al venditore (spese per doppi traslochi, provvigione al mediatore di quest’atto, perdita di caparre e provvigioni se l’acquirente a monte si fosse impegnato a vendere la propria Unità abitativa confidando sul buon fine di questo acquisto )

32-previsione delle penalità per ritardata consegna (inadempimento lieve) del bene entro un determinato periodo di “sopporto” oltre il quale sancire l’inadempimento grave e la risoluzione contrattuale.

33-Indicazione della percentuale di mediazione spettante (consigliabile 50% al preliminare e 50% al rogito) escludendo qualsiasi altra forma ( no al c.d. “supero”), escludendo il diritto a rimborso spese.

34-indicazione di una obbligazione a carico del mediatore di farsi parte attiva con la proprietà e/o Enti pubblici per ottenere tutti i documenti necessari.

35-Indicazione dell’ obbligazione ex art. 1763 ( il mediatore può prestare fideiussione per una delle parti) se si intendesse coinvolgere l’intermediario come garante del buon fine dell’affare.

36-Previsione dell’ importo da versare a titolo di deposito cauzionale contestualmente la presentazione della PdA a garanzia dell’obbligazione unilaterale. Indicazione del termine entro il quale il venditore dovesse accettare la proposta o rendere il deposito. Indicazione delle modalità di comunicazione dell’ “accettazione” con data certa (fax, e:mail, raccomandata)

37-Previsione che l’ accettazione della PdA non determini il sorgere di un contratto di compravendita ma atto prodromico alla esecuzione di un successivo atto traslativo ( rogito).

3) FASI EVOLUTIVE E SUCCESSIVE
Se la PdA così formulata venisse accettata, tutto bene. Diversamente il venditore dovrebbe spiegare perché non può o non intende soddisfare con l'accettazione tutte le condizioni poste.
Probabilmente le parti si arresteranno.
A quel punto emergerà la figura del mediatore-negoziatore come voluta dal codice ( art. 1754: è mediatore colui che mette in relazione due o più parti per la conclusione dell'affare) che tramite il suo lavoro favorirà l’ incontro delle volontà.
Si procederà alla riformulazione di una nuova proposta o direttamente ad una “promessa bilaterale di compravendita “ (c.d. preliminare o compromesso ) o al rogito sulla base di accordi condivisi.
IL preliminare potrà essere registrato e trascritto da un Notaio al valore reale (c.d. “giusto prezzo” ottima garanzia, specialmente se trattasi di prima casa )
In alternativa, l'assegno circolare a saldo rimarrà depositato presso il Notaio fino alla trascrizione della compravendita in primo grado e/o fino a consolidamento della iscrizione ipotecaria (anni fa le società di leasing e banche mutuanti facevano così)
Questo “modus operandi” determinerà generale soddisfazione: il proponente avrà avuto modo di esporre e contrattare ogni esigenza ed evitato ogni sorpresa negativa ;
IL venditore avrà evitato il rischio di controversie giudiziali e ,nelle more, il congelamento della vendita. L’agente avrà svolto un buon lavoro, e meritato la giusta provvigione.

4) CONCLUSIONI
Dalle problematiche emerse ben si potrà comprendere come sia importante che l’acquirente venga assistito da un professionista di parte (avvocato o commercialista affiancati da geometra di studio).
Qualsiasi testo sulle compravendite, articolo della stampa specializzata concordano all'unisono. Professionista e agente hanno funzioni diverse e spesso antitetiche:
L'agente punta a stringere i tempi e concludere l'affare mediando fra due parti; il professionista a dilungarli per aver a disposizione maggior tempo per gli opportuni accertamenti ;
Il mediatore è un intermediario e risponde per fatti a lui noti o facilmente riconoscibili ;
Il mediatore resta equidistante; Il professionista è “schierato” dalla parte del proprio cliente che deve tutelare da ogni danno previo una prestazione di elevato livello. ;
Problematiche legate a donazioni, successioni, diritto di abitazione, separazioni legali, analisi ed interpretazione di bilanci societari e note integrative, valutazione dei rischi di revocatoria fallimentari o revocatoria ordinaria, privilegi speciali, analisi patrimoniali atte a prevenire accertamenti induttivi, valutazione degli impianti tecnologici, dei regolamenti condominiali e della legittimità dei vincoli, per citarne qualcuna, prevedono specifiche preparazioni e competenze.
Il codice non vieta che le garanzie opportune e richieste dall’acquirente come sopraelencate vengano assunte dal mediatore in maniera chiara e scritta (non verbale) ai sensi dell’ art. 1763 del codice civile (Il mediatore può prestare fideiussione per una delle parti).
L’acquirente, spesso sprovveduto e sfornito delle competenze necessarie, previo controllo della solvibilità dell’agente e dei contenuti specifici della sua polizza di assicurazione, potrebbe ragionevolmente valutare anche questa opportunità.


Ennio Alessandro Rossi (studiorossi.ennio@virgilio.it )





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