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Terrazza lastrico o tetto condominiale

Lastrico solare ad uso esclusivo

Quando il lastrico solare sia destinato all’uso esclusivo di uno o più condomini, l’art. 1126 codice civile stabilisce che i condomini che ne hanno l’uso esclusivo sono tenuti a contribuire per 1/3 nella spesa delle riparazioni o ricostruzioni del lastrico, mentre gli altri 2/3 sono a carico di tutti i condomini dell’edificio o della parte di questo a cui il lastrico solare serve, in proporzione al valore del piano o della porzione di piano di ciascuno.

Il diritto esclusivo di calpestio del lastrico solare può essere acquistato anche per usucapione (Cassazione, Sentenza nr. 1103 del 17 aprile 1973).

E bisogna tenere presente pure che il proprietario esclusivo del lastrico solare è tenuto al pagamento, in proporzione dei relativi millesimi, delle spese condominiali comuni anche nel caso in cui sia vietato sopraedificare dalla normativa edilizia applicabile nella zona ove esiste l’edificio, perché tale divieto (peraltro non immutabile) non fa venire meno il suo diritto di proprietà sul lastrico solare, né questo è utilizzabile soltanto per sopraelevare
(Cassazione, Sentenza. nr. 13328 del 29 novembre 1999).

In relazione al significato della locuzione contenuta nell’art. 1126, codice civile, secondo cui 2/3 delle spese sono a carico di tutti i condomini dell’edificio o della parte di questo a cui il lastrico solare serve, la Suprema Corte ha precisato che le spese di manutenzione e riparazione del lastrico solare di un edificio devono essere pagate ai sensi dell’art. 1126 e quindi 1/3 a carico del condomino che ne abbia l’uso esclusivo e gli altri 2/3 a carico dei proprietari dei piani o porzioni di piano sottostanti ai quali il lastrico o la terrazza serve da copertura; e che così, di regola, il proprietario esclusivo del lastrico solare deve contribuire alle spese di riparazione soltanto nella misura di 1/3, senza dover concorrere nella ripartizione degli altri 2/3 che restano a carico dei soli proprietari dei piani sottostanti ai quali il lastrico serve da copertura (Cassazione, Sentenza nr. 5125 del 3 maggio 1993), mentre il proprietario esclusivo del lastrico solare è tenuto alla doppia contribuzione soltanto qualora sia proprietario anche di una delle unità immobiliari sottostanti, in proporzione del valore della medesima (Cass., sent. n. 11449 del 19 ottobre 1992).

È stato peraltro precisato che in tema di spese per la riparazione o ricostruzione del lastrico solare di uso esclusivo di alcuni condomini, quando l’art. 1126 cod. civ. fa riferimento alla “porzione di piano” non intende avere riguardo alla “porzione” della proprietà, ma alla porzione come unità; e che pertanto, è sufficiente che si trovi sotto il lastrico solare anche una sola parte di una unità immobiliare, perché la proprietà di detta unità concorra alla ripartizione delle spese pari ai 2/3 dell’intero, restando a carico della proprietà del lastrico il restante terzo ( Tribunale di Bologna 27/11/2001).

E ancora che l’art. 1126 cod. civ., nel ripartire le spese per le riparazioni del lastrico solare in uso esclusivo nella misura di 1/3 a carico di questo e di 2/3 a carico di tutti i condomini dell’edificio, o della parte di esso cui il lastrico serve, si riferisce solo a quelle riparazioni riguardanti il manufatto posto alla sommità della costruzione, che la separa orizzontalmente dallo spazio superiore, manufatto comprensivo di ogni elemento, sia pure accessorio, come la pavimentazione, ma non anche di tutto ciò che vi è sovrapposto, che a esso si collega ab extra, essendo dotato di una propria autonomia strutturale e funzionale ( Cassazione, Sentenza nr. 7472 del 4 giugno 2001 ).

Con riferimento al lastrico solare il termine “riparazione” contenuto nell’art. 1126 cod. civ. va inteso come sinonimo di manutenzione, attinente cioè a quegli interventi sulle parti di lastrico determinati dall’uso esclusivo, ma comunque collegati alla funzione di copertura dei piani sottostanti a cui il medesimo strutturalmente adempie; detti interventi, tenuto conto della netta distinzione operata dall’art. 1126 cod. civ., non sono assimilabili a quelli definiti di “ricostruzione”, per tali ultimi dovendo intendersi quei diversi interventi che incidono sugli elementi strutturali del lastrico ( quali, per esempio, il solaio portante, la guaina impermeabilizzante ecc. ) ( Cassazione, Sentenza nr. 2726 del 25 febbraio 2002 ).

In ogni caso, dal momento che la colonna d’aria sovrastante a un suolo o un edificio non è un bene giuridico e non può formare oggetto autonomo di diritti, è nullo il contratto avente per oggetto il trasferimento di una scatola d’aria sovrastante a un lastrico solare posto alla sommità di un edificio (Tribunale di Cagliari 29 settembre 1997)

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