Vizi di costruzione, danni e garanzia

01/08/2014
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Generalmente si intende per garanzia l’obbligo sancito giuridicamente in capo al costruttore nonchè all’artigiano di rispondere nei confronti del committente per vizi o danni causati o insorti nel manufatto.

La base contrattuale è data dal contratto d’appalto oppure da quello denominato come contratto d’opera e la prestazione della garanzia viene regolata da diverse norme:

• l’appaltatore deve prestare una garanzia per le difformità ed i vizi dell’opera ai sensi delle disposizioni sul contratto d’opera (articoli 1667 e segg. codice ci- vile).
Tale obbligo viene a cadere se il committente ha accettato l’opera e le difformità o i vizi gli erano noti oppure erano facilmente riconoscibili, sempre che l’imprenditore non abbia agito in mala fede per nasconderli.
Il committente deve, a pena di decadenza, denunciare all’appaltatore le difformità o i vizi entro 60 giorni dal momento della scoperta.
La denuncia non è necessaria se l’appaltatore ha riconosciuto le difformità o i vizi.
L’azione legale contro l’imprenditore che ha preso in appalto i lavori si prescrive entro due anni dal giorno della consegna dell’opera (ad esempio: vizi nell’esecuzione di pavimenti, porte, finestre).

• Quando si tratta di edifici o di altre cose immobili destinate per loro natura a lunga durata, e nel corso di dieci anni dal compimento dell’opera il manufatto in questione, per vizio del suolo o per difetto della costruzione, rovina in tutto o in parte oppure presenta evidente pericolo di rovina o gravi difetti (come potrebbero essere una grande diffusione di muffe, una grave carenza nell’isolamento termico, la presenza di fessurazioni e crepe), l’appaltatore è responsabile nei confronti del committente e dei suoi aventi causa (ad esempio gli eredi), purché si provveda a farne la denuncia entro un anno dalla scoperta.
Il diritto del committente si prescrive in un anno dal momento della denuncia.

• Gli artigiani e gli architetti rispondono ai sensi dell’art. 2226 del codice civile per tutte le difformità e i vizi dell’opera. Esiste un obbligo di denuncia delle difformità e dei vizi occulti entro un termine di otto giorni dalla loro scoperta.
Il diritto in capo al committente si prescrive in un anno dal giorno della consegna dell’opera.
L’artigiano che assuma sotto la propria responsabilità l’incarico ad eseguire un’opera o un servizio con l’impiego organizzato di mezzi, in cambio di una
controprestazione in denaro, rientra nella figura dell’imprenditore.
Il suo operato viene regolato dalle norme sull’appalto (articoli 1667 e segg. codice civile).
La gravitĂ  dei danni lamentati dal committente viene generalmente valutata e decisa dal giudice, sulla base di una perizia tecnica sui beni oggetto della controversia.
Nel caso invece sia stato concluso un contratto preliminare di compravendita relativo ad un immobile già finito e consegnato da parte dell’impresa, è necessario recapitare a quest’ultima una lettera raccomandata con avviso di ricevimento, recante una descrizione dei vizi lamentati congiuntamente alla perentoria richiesta di una loro eliminazione entro un breve lasso di tempo.
Se l’impresa costruttrice non reagisce adeguatamente alle richieste avanzate e non inoltra alcuna offerta di riduzione del prezzo o di sistemazione dell’immobile, la parte promittente acquirente (così si chiama chi ha sottoscritto un contratto preliminare di compravendita) può pretendere la risoluzione del contratto per inadempimento della controparte, oltre ad un congruo risarcimento.
Il procedimento giudiziale teso al riconoscimento della responsabilità in capo all’impresa nei confronti dei vizi lamentati può essere avviato in contemporanea con quello teso alla risoluzione del contratto.
Il Giudice esamina così gli elementi ad- dotti quali prove dell’inadempimento e procede, se del caso, a risolvere il contratto, condannando la parte venditrice alla restituzione degli eventuali acconti ricevuti, maggiorati dei relativi interessi, oltre alla liquidazione di eventuali altre spese se adeguatamente documentate.
Pagamenti non comprovabili (“in nero”) non possono essere tenuti in considerazione.
Edifici di abitazione plurifamiliari: nel caso di gravi difetti della costruzione che vadano a coinvolgere sia porzioni private che spazi comuni di un edificio plurifamiliare, i proprietari privati possono agire per un’azione comune di danni congiuntamente all’eventuale rappresentante del condominio.
Nel caso un amministratore condominiale non agisca entro un congruo lasso di tempo, i singoli proprietari possono agire in giudizio anche in relazione ai propri diritti sulle parti comuni.
Di converso, anche un amministratore può agire giudizialmente nei confronti dell’impresa costruttrice a favore delle parti comuni senza dover raccogliere i consensi di tutti i condomini.
Se si scoprono dei difetti di costruzione, è bene contattare immediatamente un esperto (ingegnere, architetto, geometra) affidandogli l’incarico di stilare una perizia (di parte)








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