Acquisto dell´immobile

29/07/2014
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Trattativa
Prima di tutto bisogna essere certi che il prezzo sia quello giusto, la zona e la via, il tipo di stabile, la dimensione e il taglio dell'unità, il piano, dopo di che si può avviare una trattativa. I prezzi degli immobili sono sempre trattabili, si può tentare di fare una contro-offerta al ribasso tra il 5 e il 10% e stare a vedere. La trattativa ha molteplici aspetti quali per esempio i tempi di consegna dell'immobile, la cadenza dei pagamenti, la possibilità di accollo di un eventuale mutuo, il diritto ad avere le chiavi per effettuare lavori di ristrutturazione già al compromesso, la ripartizione delle spese condominiali nel periodo tra il compromesso e il rogito, la suddivisione delle spese di manutenzione straordinaria già deliberate, le spese per sanare eventuali abusi edilizi o per mettere a norma gli impianti.
Proposta irrevocabile
Quando trattiamo l'acquisto con un'agenzia la "proposta irrevocabile" si sottoscrive, dopo aver stabilito con il mediatore quale prezzo si è disposti a pagare e a quali condizioni. Ci si dichiara, per il tramite del mediatore, disponibili all'acquisto secondo determinate condizioni, sempre che dal venditore giunga un'accettazione integrale della proposta entro un termine prestabilito. Si compie così un atto unilaterale, la proposta irrevocabile è impegnativa per il potenziale acquirente non per il venditore. Una volta pervenuta la conferma per iscritto da parte del venditore l'acquirente non può più cambiare idea perché il contratto, con la manifestazione di volontà di entrambe le parti si è concluso.

Compromesso o preliminare di compravendita
Il Compromesso o preliminare di compravendita è un contratto in cui vengono decisi tutti i dettagli riguardanti l'acquisto dell'immobile, che verranno successivamente formalizzati nel rogito. Generalmente il compromesso è più importante del rogito, perché indica il prezzo effettivo dell'immobile dato che spesso nell'atto notarile viene dichiarato a fini fiscali un prezzo inferiore alla realtà. Il compromesso può essere effettuato a pagamento presso un notaio ma solitamente si stende nell'agenzia immobiliare a cui ci si è affidati o presso l'abitazione del venditore. Per iniziare a redigere il compromesso, a meno che sia stata già stipulata una proposta irrevocabile, bisogna avere assolutamente chiari i seguenti punti:
• prezzo dell'immobile;
• modalità di pagamento;
• individuazione dettagliata dei confini della casa, delle pertinenze;
• data dell'atto di compravendita vero e proprio (rogito).
• l'assenza (o la presenza) di vincoli di vario genere e di ipoteche;
• la conformità alle norme edilizie e la regolarità urbanistica del fabbricato:
• l'eventuale domanda sanatoria edilizia (condono);
• l'esistenza di caparra confirmatoria o caparra penitenziale.
Ci possono essere diverse modalità di caparra (il denaro che l'acquirente consegna al venditore al momento del compromesso) quali:
• Acconto: è la somma data dall'acquirente al venditore al compromesso come anticipazione del prezzo e nel caso in cui la compravendita non si realizzasse tale somma va restituita.
• Caparra confirmatoria : è prevista dall'art. 1385 del codice civile. E'una somma che se il contratto ha normale esecuzione viene imputata al prezzo dovuto dall'acquirente. Se chi versa la caparra non adempie al contratto la controparte (il venditore) può recedere dal contratto e trattenere la somma ricevuta. Se colui che ha ricevuto la caparra è inadempiente, la controparte (acquirente) ha diritto ad avere indietro il doppio della caparra versata. Oppure la parte danneggiata potrà chiedere la risoluzione del contratto e la liquidazione del maggior danno o l'esecuzione del contratto (art. 2932 del codice civile).
• Caparra penitenziale:è un'altra possibilità alla caparra confirmatoria ed è regolata dall'art. 1386 del codice civile. Le parti possono concordare che il contratto si possa sciogliere pagando un prezzo, la caparra penitenziale. La parte adempiente non può pretendere né il maggior danno né l'esecuzione del contratto.

La trascrizione del compromesso
Dal gennaio 1997 c'è la possibilità di trascrivere i compromessi stipulati dai notai. La trascrizione ha l'effetto di rendere pubblico il contratto, e presenta due vantaggi: il primo è che sono nulle le trascrizioni pregiudizievoli sull'immobile (pignoramenti, sequestri, ecc... ) che intervenissero tra il compromesso e il rogito; il secondo è che nel caso di fallimento del venditore prima del rogito, il potenziale acquirente viene promosso dal rango di creditore chirografario a quello di creditore privilegiato: se però, come molto spesso avviene, il fallito ha lasciato le casse completamente vuote e molti creditori da soddisfare, ai fini del recupero di acconti e caparre cambia ben poco. Per la trascrizione bisogna mettere in conto somme non trascurabili, per cui la convenienza è limitata ad alcuni casi: il primo è quando il venditore è un imprenditore che potrebbe in teoria fallire (ma quando il rischio di fallimento è qualcosa di più che teorico è senz'altro meglio fuggire a gambe levate prima di versa re una sola lira). Un altro caso è quando tra il compromesso e il rogito passerà un lasso di tempo molto lungo. Questo succede ad esempio quasi sempre con le case in costruzione; ma bisogna, come abbiamo visto, mettere in conto che non si recupereranno tutte le spese sulle imposte. Esiste infine una quarta possibilità, legata all'agevolazione fiscale del 36% sulle ristrutturazioni. Se chi sta per comprare l'abitazione vuole fare i lavori prima di entrarci deve obbligatoriamente registrare il preliminare. La convenienza dell'operazione ovviamente dipende dall'importo dei lavori.

Notaio
Il notaio stipula il contratto con il quale un immobile cambia ufficialmente di proprietà. E' una Nel caso in cui l'acquisto di un immobile viene effettuato a un'asta giudiziaria, la sentenza di aggiudicazione può sostituire il rogito. Il passaggio di proprietà può avvenire con le seguenti modalità:
• la scrittura privata autenticata: il notaio prende atto delle dichiarazioni rese dai contraenti e ne attesta l'identità autenticandone le firme;
• l'atto pubblico: il notaio garantisce di aver controllato la veridicità delle affermazioni contenute nel contratto.

Il rogito
Il rogito è il documento finale che attesta l'atto di vendita vero e proprio, bisogna quindi verificare la piena conformità del rogito ai patti stipulati nel compromesso. Quando si arriva al rogito si ha la garanzia di essere tutelato da un professionista sopra le parti. Ricordiamoci che in caso di comproprietà, per la validità dell'atto occorre che sia firmato da tutti i comproprietari, alla presenza del notaio, oppure che abbiano dato una procura a un loro rappresentante in seconda battuta è assolutamente indispensabile che, al rogito, la casa risulti davvero libera da ipoteche, servitù e altri vincoli. Anche se tutte le rate di un precedente mutuo sono state pagate, l'ipoteca resta in vita se nessuno si preoccupa di estinguerla. E' vero che manca chi potrebbe farla scattare, dato che il vecchio debito è stato saldato, ma non fidarsi è meglio, neppure di fronte all'esibizione delle cambiali pagate da parte del venditore e comunque, poiché cancellare un'ipoteca ha un costo, in quanto occorre l'intervento di un notaio e occorre pagare un'imposta per l'aggiornamento dei Registri Immobiliari, è opportuno che questo venga fatto dal venditore ed a sue spese. Se già non si è provveduto prima è quindi necessario che sul rogito figuri che il venditore affida questo incarico al notaio rogante accollandosene tutti gli oneri. Qualora invece il compratore accetti l'accollo di un mutuo in corso, bisogna fare i calcoli con la massima precisione del debito residuo.

Le imposte dirette sull'immobile
Quando si stipula un rogito l'Erario ne beneficia in termini economici. In genere quello fiscale è il costo accessorio più rilevante connesso a un passaggio di proprietà. Tutte le imposte sono a carico di chi compra. Le imposte a carico dell'acquirente si calcolano sulla base del valore dichiarato al rogito (per l' Invim le cose andavano in maniera diversa); il Fisco però giudica congruo (cioè, non effettua accertamento) un prezzo dichiarato pari a 100 volte la rendita catastale. Tutto ciò vale per le abitazioni e per i box: per gli uffici la rendita va moltiplicata per 50 e per i negozi per 34. A carico dell'acquirente ci possono essere queste imposte:
• Iva
• Imposta di registro
• Imposta catastale e ipotecaria

Iva
Viene pagata solo nel caso in cui a vendere sia un'impresa che costruisce, ristruttura o commercializza immobili. L'aliquota è del 4% se l'acquirente ha i requisiti per le agevolazioni prima casa, del 10% nel caso di trasferimento ordinario, del 20% se la casa ha requisiti per essere considerata di lusso.

Imposta di registro
Se a vendere è un privato o un'impresa diversa da quelle che vendono con Iva: l'imposta di registro è del 3% sul valore dichiarato se l'acquirente ha diritto alle agevolazioni prima casa; del 7% se invece non ha diritto alle agevolazioni. Quando la vendita avviene con Iva l'imposta di registro è sempre dovuta nella misura fissa di 129,11 euro.
Imposta ipotecaria e catastale
Se a vendere è un privato o un'impresa che non applica l'Iva: sono di 258,23 euro fissi. se l'acquirente ha diritto alle agevolazioni prima casa; del 3% negli altri casi. Sono sempre di 258,23 euro fissi se a vendere è un'impresa.

Le agevolazioni
Tra un acquisto agevolato e uno ad aliquota ordinaria possono correre differenze di decine di milioni. Per questo bisogna conoscere bene i propri diritti e sfruttare se possibile le opportunità concesse dalle leggi. Le agevolazioni si ottengono purché si rispettino determinate condizioni, previste da Dpr 26 aprile 1986, n. 131. esse sono:
• La casa non deve essere classificabile come "di lusso";
• L'immobile deve essere nel territorio del comune in cui l'acquirente ha o stabilisca entro 18 mesi dall'acquisto la propria residenza o, se diverso, in quello in cui svolge la propria attività ovvero, se trasferito all'estero per ragioni di lavoro, in quello in cui ha sede o esercita l'attività l'impresa da cui dipende;
• Nel caso in cui l'acquirente non abbia la residenza nel comune in cui è ubicato l'immobile acquistato, ma abbia intenzione di acquisirla entro 18 mesi dalla data dell'acquisto, dovrà rendere nell'atto di acquisto la dichiarazione di voler stabilire la propria residenza nel comune;
• Nell'atto di acquisto, l'acquirente dovrà dichiarare: di non essere titolare esclusivo o in regime di comunione legale, dei diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra casa di abitazione nel territorio del comune in cui é situato l'immobile da acquistare; di non essere titolare, neppure per quote, o in comunione con il coniuge, su tutto il territorio nazionale, dei diritti di proprietà, usufrutto, uso, abitazione e nuda proprietà su altra casa di abitazione acquistata da lui o dal coniuge con le agevolazioni prima casa previste dalla normativa in vigore e da quella precedente.
Per ottenere gli sconti fiscali bisogna far presente al notaio, al momento del rogito, di trovarsi nelle condizioni previste appena elencate. Le dichiarazioni mendaci sono punite con il pagamento di tutta l'imposta più il 30%. Dell'agevolazione si può beneficiare più volte, senza limite, purché ci siano le altre condizioni, ma soprattutto purché non si possiedano altre abitazioni comprate usufruendo delle stesse agevolazioni per la prima casa. E' quindi possibile vendere casa e comprarne un'altra, sempre con lo sconto fiscale, purché l'acquisto avvenga successivamente alla vendita. Per cinque anni la casa non deve più essere posta in vendita né donata, altrimenti le agevolazioni decadono e bisogna pagare la differenza a suo tempo risparmiata, nonché una soprattassa del 30%. Se però, entro un anno dalla rivendita anticipata, si provvede ad acquistare un'altra abitazione principale, le sanzioni non scattano. Le agevolazioni si applicano anche all'acquisto di box, solai, cantine e posti auto se questi im mobili sono pertinenza dell'abitazione principale, cioè destinati a chi vi abita.

Agevolazioni prima casa
Il cosiddetto bonus prima casa (tecnicamente detto "credito d'imposta per il riacquisto della prima casa"), è un credito a cui ha diritto chi acquista per due volte di seguito, una prima casa. Il suo campo d'azione è molto vasto, perché una buona fetta del mercato immobiliare è costituita da chi cambia abitazione, magari per migliorare le proprie condizioni di vita o perché intende trasferirsi in un'altra località. Il credito si trasforma di fatto in uno sconto su alcune imposte ben precise. Tale sconto è valido a due condizioni: che il primo acquisto sia stato successivo al 24 aprile 1982 e che il secondo acquisto sia avvenuto dopo l'1 gennaio 1999. L'agevolazione consiste nel poter sottrarre da certi tributi quanto pagato a suo tempo, solo a titolo di imposta di registro o di Iva, per comprare una prima casa. I tributi da cui si può detrarre sono:
• L'imposta di Registro dovuta sull'atto di acquisto agevolato;
• le imposte di registro, ipotecarie e catastali, ovvero le imposte sulle successioni e donazioni dovute dopo la data di acquisizione del credito;
• l'imposta sul reddito delle persone fisiche (IRPEF);
• in compensazione alle somme dovute a titolo di ritenute d'acconto, di contributi previdenziali o assistenziali o di premi per l'assicurazione contro gli infortuni sul lavoro e sulle malattie professionali;
All'atto pratico, se si compra un'abitazione "usata", e quindi si versa l'imposta di registro, lo sconto si gode immediatamente: è in genere lo stesso notaio che ha compilato il rogito, e che è incaricato di saldare i relativi tributi, a prendersi l'onere di applicare l'agevolazione. Il diritto di credito, inoltre, ha un periodo di prescrizione molto lungo: dieci anni. Viceversa, chi acquista un'abitazione nuova da un'impresa costruttrice, gli assegnatari in cooperativa (divisa o indivisa) e infine anche coloro che si sono costruiti direttamente l'abitazione, incaricando un azienda edile, e devono versare l'IVA, anziché l'imposta di registro, devono stare molto attenti. Non possono infatti scontare la vecchia imposta dall'Iva (lo impediscono le norme comunitarie). Devono scontarla invece dai tributi IRPEF, al momento della dichiarazione dei redditi, a iniziare da quella che si presenta l'anno seguente all'acquisto (altrimenti perdono l'agevolazione).

Ulteriori Agevolazioni
Il ministero delle Finanze, con la circolare n. 19/E del 1° marzo 2001, ha incluso nell'agevolazione anche chi aveva acquistato una casa di nuova costruzione con Iva al 2 o al 4% più di sette-otto anni fa. Più precisamente, prima del 22 maggio 1993, per gli immobili comprati da una impresa o fatti costruire dietro contratto d'appalto; prima del 30 dicembre 1993 per quelli di cui si era assegnatari in cooperativa. Precedentemente, infatti, si ritenevano questi contribuenti esclusi per un motivo burocratico: non avevano in effetti goduto dell'Iva "agevolata per l'acquisto della prima casa", ma semplicemente dell'Iva "in misura ridotta".

I consigli di www.legalefacile.it in pillola
- Stipulare sempre le proposte di acquisto per iscritto;
- Trascrivere il compromesso se si hanno dubbi sul venditore o si versano caparre molto elevate;
- Scegliere il notaio, chiedendo a più professionisti un preventivo;
- Creare le condizioni per avere le agevolazioni prima casa;
- Verificare la storia del costruttore se si compra una casa in cantiere:
- Eseguire attenti controlli se la casa che si acquista è stata ereditata e, soprattutto, donata al venditore;
- Non fare contro - offerte troppo basse se la casa interessa;
- Non dare acconti alti quando si sottoscrive una proposta irrevocabile;
- Non far passare molto tempo tra compromesso e rogito;
- Non confondere acconto con caparra;
- Non rifiutare a priori di accollarsi un mutuo già esistente








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