Guide strategiche inedite
Come evitare truffe immobiliari ...
Gentile direttore, mi consenta di chiedere ospitalità sull'apprezzato sito da
Lei diretto per divulgare una guida tesa a segnalare alcuni imbrogli e truffe a
cui potrebbero incorrere gli acquirenti di immobili, causando loro grave danno
economico.
In sintesi, si tratta di allarmare i lettori sulla possibilità che il venditore
truffaldino venda più volte la stessa unità immobiliare a diversi acquirenti.
E' importante innanzitutto premettere che attualmente è in vigore il d.lgs. 122
del 20-6-2005 che tutela gli acquirenti di immobili di nuova costruzione se
acquistati direttamente dal costruttore.
Peccato che l' applicazione della norma venga pretesa solo dal 17% degli aventi
diritto. E' altresì importante precisare che gli acquisti diversi ( es. di
immobili NON nuovi, gli acquisti da Immobiliari NON costruttrici etc.) non
godono di alcuna tutela preventiva. Pertanto laddove non viene richiesta o non
trovi applicazione il dlgs. 122/2005, permangono gravi rischi a carico di
acquirenti che avessero la sfortuna di imbattersi in soggetto in procinto di
fallire ( es. venditore privato ma socio di S.n.c, imprenditore di qualsiasi
specie) che decida di disfarsi frettolosamente dell'immobile per incassare e
occultare il denaro ricavato dalla compravendita (rischio revocatoria
fallimentare); simili rischi si correrebbero se il compratore si imbattesse in
un venditore/ NON imprenditore altamente indebitato che pure decidesse di
disfarsi frettolosamente per gli stessi motivi ( rischio revocatoria ordinaria)
Esiste una terza possibilità di cui tratteremo in questo articolo laddove lo
sfortunato acquirente avesse ad imbattersi in un truffatore che cedesse
l'immobile a più persone divenendo, immediatamente dopo, nullatenente rendendo
così vana ogni rivalsa.
Per essere ancora più chiari ed incisivi a costo di risultare ripetitivi ed
esemplificando: se un malintenzionato, possessore di un solo appartamento (
magari in zona turistica o in una grande città), organizzasse accuratamente una
truffa (all'insaputa di tutti i protagonisti) e vendesse l'appartamento 4 volte
a 4 diversi acquirenti che fra loro non si conoscessero, presso 4 diversi ignari
notai, nello stesso giorno ma ad ore diverse, (per esempio il primo rogito alle
ore 9.oo, il secondo alle 12, il terzo alle 15,oo ed il quarto alle 18.oo)
intascherebbe 4 volte il prezzo della vendita della casa. In tal caso solo
l'acquirente assistito dal notaio che fortunosamente trascrivesse per primo (in
primo grado) l'atto di compravendita, diverrebbe l'effettivo proprietario . Agli
altri tre nulla spetterebbe tranne la sterile possibilità di promuovere un'
azione giudiziaria di rivalsa e sporgere denuncia per truffa.
Purtroppo questo tipo di truffa è già stata praticata e potrebbe essere ripetuta
visto che i truffatori del genere, non temono le sanzioni penali alquanto blande
(leggi "condizionale, patteggiamento, sconto di pena, etc.").
Come tutelarsi ? Ecco alcune alternative:
1° possibilità: Le parti stipulano il preliminare davanti al Notaio che
provvederà a trascriverlo in Conservatoria. Le parti ovviamente indicheranno nel
successivo rogito definitivo la medesima cifra indicata nel preliminare. La
stipula del preliminare davanti al Notaio, la conseguente trascrizione in
conservatoria del preliminare stesso, implicano un costo moderatamente
aggiuntivo, costo che vale sicuramente la pena di affrontare.
2° possibilità: All'atto del rogito il venditore consegna una polizza
fidejussoria bancaria a garanzia del buon fine dell'operazione. Se per qualsiasi
motivo l'acquirente non divenisse pieno proprietario dell'immobile, alla banca
competerà l'onere di indennizzarlo.
3° possibilità: Il compratore, al rogito, pagherà con un assegno circolare,
assegno che verrà trattenuto dal Notaio in deposito-fiduciario fino a quando la
compravendita risulterà trascritta regolarmente.
4° possibilità: La banca erogatrice del mutuo richiesto dal compratore
interverrà alla stipula del rogito notarile; in quella sede, a favore del
venditore, erogherà " un bonifico irrevocabile" che resterà congelato fino a che
il notaio avrà accertato il regolare consolidamento dell'ipoteca.
Il venditore per bene dovrà sentirsi tranquillo perché il bonifico diventerà
esecutivo dopo 15/20 giorni e non potrà essere mai revocato da nessuno a meno
che non emergano le gravi irregolarità di cui si è detto.
Aggiungasi che le varie tutele cui intendesse avvalersi il compratore dovranno
essere preventivamente chiarite ed esplicitate per scritto al fine di evitare
rifiuti ad eseguire il rogito da parte del venditore che non sarà tenuto, in
quella sede, ad accettare oneri non chiaramente già concordati.
La guida è stata ideata e redatta esclusivamente a cura dello studio del
commercialista Ennio Alessandro Rossi di Brescia. La Redazione comunica
vivissimi ringraziamenti per l'apprezzata segnalazione.
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